【飲食店オーナー必見】居抜き物件とは？スケルトンとの違いやメリット・売却時の注意点をご紹介

飲食店の物件を探しているとよく聞く「居抜き」とはどんな物件をいうのでしょうか。今回は店舗を売るときの物件の状態の一つ、「居抜き物件」についてメリットとデメリットをご紹介します。損のない取引を行えるように、売却時の注意点をしっかり把握して最後を飾りましょう。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、看板を変更すれば明日からでもすぐに営業できる状態の物件です。

居抜き物件とは、店舗内の壁や天井などの内装や、厨房機器、家具といった設備が残ったままの物件です。看板さえ変えれば、明日からでも飲食店を営業できる状態ともいえます。一般的には、主要の内装や設備が残っている状態を指しますが、場合によって設備や内装が一部しか残っていないことも。

また、居抜き物件を売却することを「居抜き売却」と呼び、いくつかの条件をクリアする必要があります。飲食店を売却する現オーナーと新しく開業する新オーナー、物件の所有者の3名が同意したときのみ、居抜き売却が可能です。

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居抜き物件とスケルトン物件の違いとは

【居抜き物件】	【スケルトン物件】
設備や内装が残っている物件	建物の骨組みだけが残っている物件

内装や設備が残っている居抜き物件に対し、スケルトン物件とは建物の骨組みや打ちっぱなしのコンクリートがむき出し状態の物件を指します。もとの飲食店の設備や内装などがなく、まっさらな状態の物件です。

原則として物件の売買や賃貸借は、スケルトンの状態で引き渡し、スケルトン状態にして返します。スケルトン物件は、内装や設備を一から考えて施工できる点がメリットといえるでしょう。

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居抜き物件と造作譲渡の違いとは

居抜き物件	造作譲渡
設備や内装が残っている物件	設備や内装を無償または有償で譲ること

造作譲渡とは、店舗で使われていた設備や内装を、新しいオーナーに譲渡することを指します。一方居抜き物件は、設備や内装が残ったままの店舗そのものです。

造作譲渡契約を結ぶには、物件の所有者に承諾を得る必要があります。設備や内装の状態によっては、有償で造作譲渡が可能です。居抜き物件の売却益をアップできる可能性があります。

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居抜き物件を売却するメリット

・売却にかかる費用を軽減できる ・売却までの期間を短縮できる ・造作を売却できる可能性もある

居抜き物件を売却するオーナーが多いのには理由があります。売却の際にスケルトンに戻すための工事費を負担せずに済み、売却までの日数もかからず譲渡できるからです。ここでは居抜き物件を売却するメリットについて、詳しくご紹介します。

売却にかかる費用を軽減できる

居抜き物件で売却できれば、原状回復工事やスケルトン工事の費用負担を軽減できます。

飲食店を売却するときは、一般的に入居する前の状態に戻す必要があるため、原状回復工事やスケルトン工事が必要です。当然ですが、内装や設備、造作などをもとの状態に戻すには工事費がかかります。

飲食店の規模によっては工事費がかさむ場合もあり、負担は決して小さくはありません。居抜き物件の売却であれば、内装や設備などをそのまま残せるため、閉店時の負担を軽減できるでしょう。

原状回復工事	物件を入居したときの状態に戻す工事
スケルトン工事	物件を骨組みのみの状態に戻す工事
解体工事	物件の内装などを解体する工事

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売却までの期間を短縮できる

居抜き物件で売却すると、売却までの期間短縮にもつながります。売却前に原状回復工事やスケルトン工事といった工事を行わずに済むからです。

また、内装や設備を撤去しなくてよいため、契約期間内ギリギリまで飲食店を営業できます。居抜き売却は、赤字で悩んでいる飲食店オーナーにとって大きなメリットといえるでしょう。

造作を売却できる可能性もある

飲食店を開店してさほど時間が経っておらず、設備や内装がきれいな状態であれば造作譲渡も可能です。原状回復工事やスケルトン工事の費用を削減できるだけでなく、売却益をより多く得られます。

有償で造作譲渡できるものは、壁や天井、床などの内装から、厨房機器やエアコンなどの設備、テーブルや椅子といった家具までさまざまです。何を造作譲渡でき、どこまでが原状回復すべき範囲なのかきちんと認識しておきましょう。

居抜き物件を売却するデメリット

・貸主から承諾を得る必要がある ・閉店情報が漏れる可能性がある ・トラブルを招く可能性もある

居抜き売却におけるトラブルは、決して珍しいことではありません。事前にデメリットを知っておけばトラブルを防げる可能性もあります。しっかり理解した上で売却をしましょう。

貸主から承諾を得る必要がある

現在利用している店舗を居抜き物件として新オーナーに売却するには、物件の所有者に居抜きで売ってよいかどうか承諾を得る必要があります。もし、物件の所有者が原状回復やスケルトン渡しを希望した場合、居抜き物件で売却できず、原状回復工事をしなくてはいけません。

トラブルを避けるためにも、必ず前もって物件の所有者に承諾をもらいしましょう。

閉店情報が漏れる可能性がある

飲食店を居抜き売却する際は、賃貸契約を解約するための「解約予告」をする必要があります。

一般的な住宅の場合は退去の1ヶ月前に解約予告するのが通常ですが、飲食店などの店舗は申し入れから解約までは3ヶ月～半年程度必要です。早めの解約予告が必要なため、飲食店を閉める情報がどこかに漏れてしまうリスクもあります。情報の取り扱いには注意してもらうようにしましょう。

トラブルを招く可能性もある

居抜き物件には内装や設備などがたくさん含まれているので、新オーナーに引き継ぐときの状態や内容について細かく確認しておきましょう。

設備の故障による修理費用や不要品の処分費用を誰が負担するかなど、問題が起きないようにするためです。造作譲渡する設備にリース品が含まれていないか確認し、新オーナーとの認識を合わせておくことも大切。

また、居抜き物件だと買い受けた次の店が、前の店舗のイメージまで引き受けてしまう可能性もあるため、造作譲渡するものは見て確認してもらうとよいでしょう。

【トラブルのきっかけになりやすい具体例】 ・設備や内装の故障 ・設備の修理や不用品の処分費用の負担 ・リース品の支払い費用や利用期間 ・前の飲食店のイメージを引きずる

居抜き物件で起こりがちなトラブルとは？事例別の対策・円滑な売却方法はこちら

【トラブル回避】居抜き物件を売却する時の注意点

・早めに居抜き売却する承諾を得る ・設備・内装の状態をよく確認する ・新オーナーと契約内容をすり合わせる ・「居抜き売却」専門の業者に相談する

居抜き物件を売却する際のメリットやデメリットをご紹介しましたが、売却時のトラブルを防ぐためには、注意するポイントがいくつかあります。居抜き売却でのトラブル回避方法を押さえておきましょう。

早めに居抜き売却する承諾を得る

飲食店の店舗を居抜き物件として売却するには、物件の所有者の承諾が必要です。飲食店は早い段階で解約予告が必要なため、早め早めに動いて貸主に交渉しましょう。

飲食店側の準備が順調に進んでも、貸主の承諾が得られなければ、売却自体が取りやめになる可能性もあります。物件の売却は勝手にできるものではないので、居抜き売却を考えている場合は特に注意が必要です。

設備・内装の状態をよく確認する

居抜き売却の場合、新オーナーは店の内装や設備を物件に含めて引き継ぎます。新オーナーの手に渡ってから内装や設備に故障・損傷が発見された場合、トラブルになる可能性も。

売却後のトラブルを回避するためにも、内装や設備に不具合や修理が必要な箇所はないか、きちんと把握しましょう。売却するものの中にリース品がある場合は、リースの契約期間や支払い残額についてもしっかり確認してください。

新オーナーと契約内容をすり合わせる

居抜き売却で造作譲渡を行う場合、設備や内装の状態をチェックした上で、新オーナーとの間に認識のずれがないか、契約内容をよく確認しましょう。また、修理が必要であったり不用品が出たりする場合は、どちらが費用を負担するのか取り決めをしておいてください。

リース品があればそれもリース契約とともに引き継ぐのかをしっかりすり合わせする必要があります。

「居抜き売却」専門の業者に相談する

居抜き物件を売却する際には、物件の所有者に承諾を得たり新オーナーと慎重に契約内容をすり合わせしたり、注意点が数多くあります。居抜き売却を初めて行う場合、確認が足りずにトラブルにつながってしまう可能性も。

そんなときに便利なのが、居抜き売却に特化した専門業者に相談する方法です。居抜き売却のプロでもある「店舗買取り.com」なら、安心して物件を売却できます。

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通常必要な原状回復工事も「店舗買取り.com」なら免除されます。「造作譲渡契約書」をはじめ、閉店時に必要な申請や手続きなどサポートが充実しています。

また、出店希望者が80,000名を超える「居抜き店舗.com」も運営しているため、たくさんの買取り希望者の中から理想的な売却先を探してくれます。

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居抜き物件として売却するメリット・デメリットを把握した上で動けば、後々のトラブルを回避できます。設備や内装の状態によっては、売却額を増やせる可能性も。交渉や契約、認識のすり合わせは、心理的負担にもなるため、店舗売却のプロの手を借りるのもよいでしょう。

「店舗買取り.com」は、そうした飲食店オーナーの悩みに寄り添い、コストをできる限り抑えた早期の店舗売却をお手伝いします。ぜひお気軽にご相談ください。

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