飲食店の「スケルトン渡し」とは？原状回復との違いや賃貸契約書の見方なども解説

「スケルトン渡し」とは、賃貸物件を貸主に返却する方法の1つです。同様に物件を返却する際に行う原状回復とは、どのような違いがあるのでしょうか。ここでは、「スケルトン渡し」の意味や必要な費用、実施するときの注意点など飲食店経営者が知っておきたい知識を解説します。

「スケルトン渡し」とは

「スケルトン渡し」とは、賃貸物件を借主が「スケルトン」の状態にして貸主に返却することです。「スケルトン」とは、店舗内の壁、床、天井の内装がなく、コンクリート打ちっぱなしの状態を指します。飲食店や小売業など店舗の場合、店内の内装や厨房といったすべての設備の取り外しが必要となり、借主の費用負担で行うのが一般的な契約です。

また、「スケルトン仕上げ」「スケルトン戻し」「スケルトン返し」などといわれることもあります。

「スケルトン渡し」と「原状回復」の違い

「スケルトン渡し」と「原状回復」は混同されやすいですが、必ずしも同じとはかぎりません。

「原状回復」とは、使用していた賃貸物件を使用前の状態に戻すことを指します。改正民法621条で借主の義務として定められており、賃貸契約書にも明記されている事項です。

「原状回復」を行う際、住居用の物件の場合、生活していて起こる経年劣化や摩耗の原状回復は借主に求められません。しかし、飲食店のように事業用の物件として使用している物件は、経年劣化や摩耗に関しても借主の負担で原状回復を求められる契約が一般的です。ただし、広い範囲の原状回復を指定する「特約付き」となる場合が多いでしょう。

「スケルトン渡し」は、貸主が借主に対して指定する「原状回復」の一形態です。たとえば、スケルトン状態で受け取った場合には、スケルトン状態で返すことを「原状回復」といいます。ただし、スケルトン状態で受け取っていなくても、退去の際「スケルトン渡し」を求められることもあるので、覚えておきましょう。

≫「原状回復」についての費用相場や範囲など詳しくはこちら≪

「スケルトン渡し」は必ず必要？まず賃貸契約書をチェック

賃貸物件から退去する際には、「原状回復」をする義務が生じますが、「スケルトン渡し」は絶対に必要といえるのでしょうか。

賃貸契約書に「退去時はスケルトン渡し」と明記されている場合は必要です。万が一、スケルトン状態にできなかった場合、契約違反となり、裁判などの大きなトラブルに巻きこまれる可能性もあるため注意しましょう。

契約書に「スケルトン」という文字がなくても、「スケルトン渡し」を求められている場合もあります。たとえば、契約書にスケルトン状態の物件写真が記載されており「この写真の状態に復元するものとする」という明記があれば、それは「スケルトン渡し」を指示しています。

契約書を確認し、少しでも不安や疑問を感じることがあれば直接貸主に確認しておきましょう。

「スケルトン渡し」にかかる費用

スケルトン状態にするには、資材の撤去や大掛かりな工事が必要です。ここでは、スケルトン渡しの際にかかる費用の内訳と費用相場について解説します。

「スケルトン渡し」に必要な費用

・内装、外装の解体費 ・造作物撤去費 ・廃棄物撤去費 ・ハウスクリーニング費

造作物撤去費、廃棄物撤去費、ハウスクリーニング費用は、通常の原状回復や居抜き売却でもかかる場合があります。この中で、最もウエイトを占めるのは内装、外装の解体費用費です。特殊な重機を用いて専門業者が行うため、高額な費用がかかると覚えておきましょう。

≫原状回復の項目や費用についてもっと詳しくはこちら≪

内装、外装の解体費用の相場

カフェなどの軽食店の解体費用は、1坪あたり10万円程度が相場です。 焼肉店など厨房や内装が特殊の場合、1坪あたり15万円程度となるでしょう。地域や業者、時期によっても異なるため、解体業者に相見積もりを依頼し相場を知ることがおすすめです。

業者から見積りを取る際には、建物の図面、原状回復の記載箇所、内装工事の設計図面を用意しておくとスムーズに進むでしょう。

「スケルトン渡し」を行うときの注意点

スケルトン渡しを行う時には、以下の４点に注意しましょう。

・賃貸契約書をしっかり読む ・スケルトン工事は貸主に立ち会ってもらう ・ゆとりあるスケジュールで工事を行う ・工事費用は余裕を持って確保しておく

賃貸契約書をしっかり読む

「スケルトン渡し」を求められる場合、基本的に賃貸契約書の「原状回復」項目に記載されています。借主負担の工事範囲を確認して、業者に依頼しましょう。

ビルテナントでは、共有設備や標準的な設備などは貸主負担での工事になることもあります。また、解体を請け負う業者を貸主が契約書で指定している場合もあるため、契約書をよくチェックしましょう。あわせて、「特約事項」の確認も必要です。

解体工事は貸主に立ち会ってもらう

工事中は、貸主と密にコミュニケーションをとることをおすすめします。工事範囲や工事手順に認識のズレがあると、後々トラブルに発展することも。可能な限り、貸主に工事に立ち会ってもらうのが安心です。

ゆとりあるスケジュールで工事を行う

重機や特別な工具を使うスケルトン工事は、作業する時間を制限されることもあります。閉店予定が決まったら、なるべく早く準備を始めましょう。
引き渡し日に間に合わないと、追加で賃貸料や違約金を支払う必要が出てくることもあります。余分な費用を出さないためにも、ゆとりあるスケジュールを組み、早めに着手することが重要です。

工事費用は余裕を持って確保しておく

スケルトン工事は、高額な費用が掛かります。見積もり時の現状説明と異なる箇所が工事中に見つかることがあり、その場合には追加の工事費用が必要です。
特殊な工具でしか取り除けない設備などがあると、費用はより高額になるでしょう。工事費用はゆとりを持って確保しておき、いざという時に備えましょう。

「スケルトン渡し」しなくていい！？「居抜き」とは

「スケルトン渡し」の反対として使用されることが多いのが「居抜き」です。物件で使用していた内装や造作物をそのままにして貸主に返却する方法で、工事費用などが大幅に削減されます。物件の造作物の所有者であった場合は、「居抜き譲渡」として次の借主に造作物売却金を請求することも可能です。飲食店の閉店として理想の形といえるでしょう。

たとえば、入居の際に「居抜き」で受けとった時や、次の借主が「居抜き」を希望している時などに、貸主から「居抜き」の許可がでる場合があります。

≫居抜きでの物件売却について詳しくはこちら≪

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また、物件内の造作物の売買受諾についても、借主様に代わって貸主様と交渉いたします。交渉が成立すればスケルトン工事費用はかからず、さらに造作買取金を受け取れる可能性があります。

原状回復やスケルトン工事には多額の費用が必要です。契約書に記載されているから、と諦めず、一度「店舗買取り.com」にご相談ください。契約書の作成や法務確認などにも対応いたします。

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最善な方法で閉店作業を進めましょう

「スケルトン渡し」は、費用と時間が必要な閉店作業です。スケルトン工事の範囲や手順に貸主との認識のズレがあった場合、トラブルにつながることもあるため慎重に進めましょう。もし費用や時間を抑えたい場合は、工事の必要がない「居抜き売却」も検討してみましょう。

「店舗買取り.com」では、飲食店の居抜き売却・撤退・閉店、造作の買取などをサポートいたします。貸主との交渉や、契約の締結も代行可能なため、安心して閉店作業を進められます。

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