飲食店の居抜き売却の方法とは?店舗を売却するメリットや実際の流れを解説!

店舗の売却をする際に、必ず検討したいのが居抜き売却できるかどうか。通常売却時にかかるコストを抑えられるため、非常に大きなメリットが期待できます。そこで居抜き売却の概要やメリット、相場まで解説します。また、気を付けるべきポイントも実際の手続きの流れと一緒にご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

居抜き売却とは

居抜き売却とは、店舗を売却する際に、内装や設備をそのままの状態で売却することです。原状復帰の必要や設備の売却費用が必要ないため、コストを抑えた売却が可能。
居抜き売却には「造作譲渡」と「現状引き渡し」の2種類があり、それぞれ売買のタイミングや貸主の関与が異なります。下記で詳しくみていきましょう。

･造作譲渡 ･現状引き渡し

造作譲渡

造作譲渡とは、店舗の借主と買主がオーナーを介さず直接やり取りして売買を行う方法です。この方法は、契約満了前から売買できるのがポイント。借主のメリットは大きく、設備や厨房をそのままの状態で明け渡すことができ、その売却代金(造作買取金)を受け取れる可能性もあります。

現状引き渡し

現状引き渡しは、賃貸契約満了後にオーナーと借主との間で店舗を取引します。造作譲渡と異なり、造作買取金 は発生しません。通常、「居抜き」といった場合こちらを指します。

居抜き売却のメリット

店舗売却時によく取り入れられる居抜き売却ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、居抜き売却の主なメリットを3つご紹介します。

･売却コストの削減ができる ･追加利益を得られる可能性がある ･閉店直前まで店舗営業ができる

売却コストの削減ができる

通常、店舗売却時には原状回復工事や解体工事が求められ、そのための費用が発生します。
場合によっては、店舗の売却利益の2割以上の金額になることも。しかし、居抜き売却の場合、その状態のままで譲渡できるため、これらの費用が発生しません。

また 、通常はオーナーへの解約予告後、既存の店舗と移転先とで二重に家賃を支払いますが、居抜き売却の場合、その家賃分を免除できる可能性もあります。解約前予告家賃の免除をサポートしてくれる業者を選びましょう。

解約前予告家賃について詳しくはこちら

追加利益を得られる可能性がある

造作譲渡で店舗売却をする場合、前述通り造作買取金を受け取れる可能性があります。造作買取金とは、借主が施設に付加した造作を次の借主が買い取ったお金のことです。店舗を空室にする際の余計な処分費用がかからず、その上収益を得られるため、より高い利益が見込めます。

閉店直前まで店舗営業ができる

通常、店舗の退却時は設備の移設や工事など、退去するための期間を設ける必要があります。しかし、居抜き売却の場合はその期間が必要なく、閉店後すぐに引き渡しが可能です。そのため、閉店ギリギリまで店舗を営業でき、空家賃を支払わずに済みます。
加えて、営業利益も最大限出すこともできるため、閉店後の資金の足しにできるでしょう。

居抜き売却のデメリット

費用の面で何かと利点の多い居抜き売却ですが、実施する上で知っておきたいポイントもいくつかあります。ここでは、事前に知っておくべき居抜き売却のデメリットをいくつか紹介します。

･赤字営業が長引く可能性がある ･閉店計画を早めに知られる可能性がある ･前の店のイメージが残ってしまう

赤字営業が長引く可能性がある

居抜き売却は、買主が見つかるまで実施できません。そのため、現状赤字で営業している場合、見つかるまでは赤字が続くことになります。その場合、別の方法で売却をしたほうがコストを抑えられる可能性も。
できるだけ早く売却を検討するのであれば、同業者から希望者を探すと見つかりやすいでしょう。

閉店計画を早めに知られる可能性がある

居抜き売却では、買主を探すために不特定多数の人に告知が行われます。それによって、閉店を自ら予告する前に、スタッフに知られてしまう恐れがあるでしょう。意図せず知られることで双方の信頼関係が崩れ、スタッフが早期退職したり、モチベーションが大きく低下したりするなど、より大きなトラブルに繋がることも。結果的に、移転後も営業を継続する際の人員計画にも支障が出てしまいます。

トラブルを避けるために、できる限り水面下で売却を進められるよう、情報の取り扱いについて業者とよく話しあうことが重要です。

前の店のイメージが残ってしまう

居抜き売却の場合、内装と設備がそのまま引き渡されるため、お客様には新しい店舗に変わっても前の店のイメージが残りやすいでしょう。場合によっては、過去の借主の系列店や新装開店といった勘違いをされる場合もあります。特に、過去の借主の評判が悪い場合は、新しい店舗にも悪い印象を与えかねません。

対策として部分的に内装を変更し、過去の店舗と関係ないことが伝わるようにするとよいでしょう。

居抜き売却の流れ

実際に居抜き売却を進める際は、どういった流れになるのでしょうか。円滑に売却を進めるには、居抜き売却の専門業者を利用するのが一般的です。今回は「店舗買取り.com」の実際の流れをもとに、売却する際の手続きの一例をご紹介します。

契約書･リースの確認 ↓ 居抜き売却業者へ相談 　↓※ 買主の募集 ↓ 内見･現地調査 ↓ 貸主承諾 ↓ 売却の条件交渉 ↓ 造作譲渡契約を結ぶ ↓ 引き渡し ※店舗買取り.com側でサイト掲載の可否確認を行う

契約書･リースの確認

最初に居抜き売却が可能な物件かどうか、契約書を確認しましょう。その際に、解約予告期間や原状回復義務に関して言及がある場合、居抜き売却ができない恐れがあります。また、厨房機器などリース品があれば、同様に契約内容の確認が必要です。

居抜き売却業者への相談

次に、居抜き売却の流れを専門業者に相談します。契約内容に原状回復義務が記載されている場合、貸主の承諾が必要です。交渉次第では貸主との間でトラブルにもつながる可能性もあるため、不安な場合は、代行してくれる業者を選ぶと安心でしょう。
また、貸主から承諾を得た後に、必要に応じて業者が現地調査を行い、売却価格の目安を見積もります。

買主の募集

業者と契約をした後は、買主の募集を行います。募集方法はポータルサイトへの掲載や、折込みチラシなど様々です。なお、「店舗買い取り.com」では買主の募集を行う前に、管理会社(不動産業者)へサイト掲載の可否を確認しているので、円滑に手続きを進められます。
そして、無事に買主候補が見つかり条件を満たしていた際は、業者と買主で現地視察を行う流れです。

内見・現地調査

内見･現地調査では、設備や機器などの最終確認を行います。その際、買主も可能な限りその場に参加してもらうことで、後々のトラブルを防げるので事前に確認しましょう。

現地調査で問題ない場合は、そのまま売買交渉に進みます。この段階できちんと交渉しないと、契約後のトラブルに繋がりかねません。トラブル回避のためにも、交渉まで丁寧にフォローしてくれる専門業者を選ぶと安心です。

貸主の承諾

居抜き売却の方針が固まったら、貸主に相談をしましょう。貸主から造作譲渡の承諾を得ることが、居抜き売却を進める上では必須です。また、契約書内で原状回復が義務付けられている場合も、業者によっては免除の交渉を行ってくれるので事前に相談しましょう。

売却の条件交渉

条件交渉では、主に売却価格や造作譲渡の詳細を買主と交渉します。多くの場合は、仲介業者によって交渉は進み、その中でも特に価格についての比重が大きいです。そのため、貸主は売却価格の最低水準を事前に業者に伝えておくことで、交渉が円滑に進みます。

造作譲渡契約を結ぶ

交渉が成立したら貸主と売主、買主の3者間でそれぞれ契約を結びます。まず、貸主と買主が面会を行い、貸主の承諾を得ます。続いて、売主と買主との間で造作譲渡契約を結ぶという流れです。

引き渡し

その後、貸主と買主が賃貸契約を結びます。最後に、貸主と売主が賃貸借契約を解約することで引き渡しが完了し、無事に居抜き売却ができるという流れです。

居抜き売却のポイント

店舗を売却するには、多くのプロセスを踏む必要があります。しかし、プロセスをうまく進めていくにはどういった点に気をつけると良いのでしょうか。ここでは、売却を成功させるために意識しておくべき4つのポイントをご紹介します。

･貸主の承諾は必ず取る ･リース設備の契約内容を事前に確認する ･契約前に買主と交渉する ･従業員へ誠意をもった対応を行う

貸主の承諾は必ず取る

売却の流れでも書いた通り、売却にあたって貸主の承諾は必須です。順調に話が進んでも、貸主の承諾が取れずに売却中止になっては元も子もありません。そのため、早めの確認を心がけましょう。また、契約書内で原状回復が義務付けられていても、交渉によって免除してもらえる可能性もあります。業者を介して、丁寧にコミュニケーションすることで、交渉がスムーズにいくでしょう。

リース設備の契約内容を事前に確認する

リース契約とは、利用者が設備を購入するのではなく、リース会社が購入したものを借りる仕組みです。利用者は毎月一定のリース料金を支払うが、基本的に契約期間内の途中解約はできません。また、リース料金を満額支払うことで所有権がリース会社から利用者になる場合もあります。

居抜き売却の際も、条件によってはリース設備を売却できる可能性があります。ただし、リース期限が残っているリース設備はそのままでは売却できません。まず、基本的な契約内容とリース期限が残っていないか、契約書をよく確認しましょう。もし仮に期限が残っている場合も、残債を支払うことで売却できるケースがあります。

契約前に買主と交渉する

買主との価格交渉は、契約前に行うことが理想です。複数の応募者がいる場合に、交渉の結果に応じて柔軟に売る先を決定できます。その際は、売主と買主、双方の意見を丁寧にすり合わすことで、契約後のトラブルを未然に防げるでしょう。ここでも業者を交えながら、慎重にコミュニケーションを取る必要があります。

従業員へ誠意をもった対応を行う

買主募集の際の広告などで、事前にスタッフが居抜き売却を知ってしまうことがあります。閉店の場合はもちろん、移転の場合も働き方が大きく変わるため、スタッフは戸惑うでしょう。特に、移転で引き続き働いてほしい場合、不信感を抱いたスタッフが意に反して辞めてしまう場合も考えられます。

いずれにしても、スタッフには早めに直接伝えることがトラブルを防ぐポイントです。また、退職を希望するスタッフには退職金を支払うなど、誠実な対応を心がけることで、スタッフの安心感に繋がります。

居抜き売却のQ&A

居抜き売却の内容や流れがわかったとはいえ、実際に売却を検討していくには疑問が残るかと思います。ここでは、売却の際によくある質問をご紹介するので、ぜひ今後の参考にしてください。

Ｑ:居抜き売却の相場はどのくらい?

A:都内の居抜き物件で20坪程度の場合、50～300万が目安です。ただし、居抜き物件は立地に大きく左右されます。他にも、物件の状態や市況などで金額は大きく変わることも。また、造作買取金によって金額が上がる場合もあるため、業者に見積もりを出してもらうのがおすすめです。

見積もりのご相談はこちら

Ｑ:早く居抜き売却をするためには?

A:同業者の買主を見つけることで、早期の売却に繋がります。同業者であれば、使用する設備や機器が同じで、そのままの形で引き継げるからです。できるだけ同業者にアプローチできるような販売活動を行うと良いでしょう。

Ｑ:契約書に原状回復義務があった場合、居抜き売却はできない?

A:通常、契約書に原状回復について言及されている場合、居抜き売却はできません。ただし、貸主との交渉によって契約内容を変更できる可能性はあります。個人での交渉だと、トラブルに発展しかねないため、専門業者に代行するのが安心でしょう。

「店舗買取り.com」では、専任のプロが貸主と交渉し、居抜き売却できるようフォローするので、一度ご相談ください。

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専門業者を上手に活用し、理想的な居抜き売却を実現しましょう

店舗の物件を売却するには、居抜き売却が非常に魅力的な方法。一方で、そのための手続きがが多くあるのも現実です。特に、貸主や買主との交渉は、契約とお金が絡むため、トラブルにも繋がる可能性もあります。そのため、信頼できる業者をうまく活用し、ぜひ納得のいく店舗売却を実現してください。

「店舗買取り.com」は、飲食店に特化した店舗売却の専門会社です。業界初の売却手数料0円を実現し、リスクなく閉店のサポートをいたします。当社では、コストを抑えるだけでなく、造作買取金が受け取れる可能性もあるので、ぜひご相談ください。

同時に当社では「居抜き店舗.com」も運営しており、75,000人を超える会員(出店希望者)から店舗の売却先を探すことができるため、早期の売却をお考えの方にもおすすめです。

また、契約書内で原状回復義務が記載されている場合といった、トラブルになりがちな交渉も代行いたします。個人で交渉するのがご不安な方は、一度お問い合わせください。

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