飲食店を撤退するときの原状回復、どこまで必要？費用相場もご紹介

飲食店をその場から撤退する際に大抵必要となる原状回復。原状回復といっても、「どこまでが対象？」や「費用相場はどのくらい？」などお悩みの方もいるでしょう。ここでは、飲食店における原状回復の具体的な範囲や工事内容、費用相場などについて解説していきます。ぜひ今後の方針を決める際にお役立てください。

飲食店の原状回復とは

飲食店における原状回復とは、お店として活用された物件を契約する以前の状態に戻すことを意味します。店内設備や内装に加え、厨房設備などの調理に必要な設備も対象で、費用は全て借主である店舗が負担することがほとんどです。

店舗をはじめとした賃借物件の原状回復は、改正民法621条（賃借人の原状回復義務）によって義務とされています。

（賃借人の原状回復義務）
第六百二十一条　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

出典：e-Govポータル

また、法律だけでなく、賃貸契約書にも必ず明記されているので、撤去が決まった際にもう一度確認しましょう。

事業用と居住用の原状回復の違い

	事業用	居住用
原状回復義務の有無	あり	なし
費用負担	借主	貸主(※)

※一部、借主が負担する場合もあり

飲食店をはじめとした事業用物件とマンションやアパートなどの居住用では、原状回復義務の有無や費用を負担する対象が異なります。

居住用は、改正民法621条により、経年劣化や損耗については借主に原状回復の義務はないと決められており、費用は貸主が全額もしくは一部負担します。ただ、あらかじめ敷金や賃料に原状回復費用が一部含まれている場合も。

一方、事業用物件の場合は、借主の事業内容によって損耗状態が異なるため、原状回復はすべて借主が行います。その際、借主が費用をすべて負担する契約が一般的です。

なお、貸主と借主の間で交わされる「特約」で賃貸契約書に明記されていない部分に関しては、もともと付属していた設備を取り除く義務はありません。

飲食店の原状回復工事の内容

・内装、外装の解体、撤去
・厨房設備、管理設備等の撤去
・電気系統、水回り設備の撤去
・天井、床、クロスの塗装、張替え
・経年劣化、損耗箇所の修復、クリーニング
・廃棄物の処理

賃貸契約書によって対象範囲が異なる飲食店の原状回復ですが、一般的に求められる内容は上記の通りです。設備の状態や工事内容によって複数の業者の介入が必要な場合もあります。

また、最後に原状回復工事で出た廃棄物の処理をする際、通常は業者に依頼します。金属類やがれき類などの産業廃棄物を一般廃棄物と一緒に処理してしまうと、不法投棄として罰せられてしまうため、優良業者を見極めましょう。

飲食店の原状回復の範囲はどこまでか

前述したように、基本的には「契約する前の状態に戻す」ことが飲食店の原状回復とされており、どこまでが対象範囲かは、賃貸契約書に記載されている場合がほとんどです。

しかし、場合によって契約前にすでに設備が整った「居抜き状態」であっても、退去する際には「スケルトン状態」を求められることも。契約書によっては、店舗の外にある階段、エレベーター、トイレなどの共有箇所が原状回復の範囲に含まれることもあるので、賃貸契約書をよく確認しましょう。

賃貸契約書に記載されている範囲がわからない場合は、必ず貸主に直接確認しましょう。一度立ち会ってもらい、相互確認しておくと片方の誤解によるトラブルを避けることができます。

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居抜き状態とは
居抜き状態とは、物件に設備や什器、家具などをつけたままの状態で賃貸借が行われることです。契約書に「居抜き状態」と記載があれば、この状態を原状回復と見なします。また、同業他社への譲渡や販売、賃貸が決まっている場合に、居抜き状態であることが多いです。特に厨房設備などで業態が共通している飲食店業界では、居抜き状態である場合がほとんどでしょう。

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スケルトン状態とは
スケルトン状態とは、店舗内の壁、床、天井の内装が何もない状態にしておくことです。一般的に、「原状回復」とはスケルトン状態で借りて、スケルトン状態で返すことを指します。

ただ、契約前がスケルトン状態でなかったとしても、契約書の「特約」でこの回復状態を求められることもあるので、必ず確認しておきましょう。

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賃貸契約書の「特約」とは
貸主と借主の間で交わされる賃貸契約の内容と並んで、特に決めておきたい内容のことを「特約」といいます。賃貸契約書によっては、原状回復の詳細内容がこの「特約」に記載されていることも多いので、漏れなく確認しましょう。

【一般的に「特約」で原状回復を求められる箇所】

壁、天井、床、ドア、窓、窓枠、電気系統の配線、照明、厨房設備、ガス配管、給排水設備、カウンターや棚の造作、間仕切り、その他破損、経年劣化、損耗箇所

経年劣化、損耗の例としては「フロア内に残っているタバコの臭い」「壁に付着した油汚れ」「水回りに見られるサビやカビ」「照明撤去の跡」などです。

飲食店の原状回復工事【費用相場】

坪数	費用相場（一坪あたり）※
10～20坪	19,000円～
21～30坪	22,500円～
31～40坪	23,000円～
41～50坪	21,900円～
51坪以上	50,000円～

飲食店の原状回復工事の費用相場は、一般的に坪数によって決められることが多いです。しかし、見積もりは坪数だけでなく、物件の使用年数、損耗の状況などから算出されます。 また、条件や施設の状態なども費用の変動要因の1つ。下記の場合、費用が高くなる可能性があるため、要確認しましょう。

【費用が高くなる傾向にある状態】

・タバコの臭いや油汚れなどが残っている ・什器が多い ・地下や中二階、高層ビルの上など什器等の搬出が難しい ・排水・排気の設備を大きく変更している ・厨房の位置を大きく変更している

原状回復工事を節約するには

施設の状態や条件によって費用が高くなる飲食店の原状回復ですが、少しでも費用を抑えたいと思う方も多いでしょう。ここでは、原状回復工事を節約する方法を3つご紹介します。

・自力でできそうな作業ははできるだけ自力でやる ・見積りの前にクリーニングを行う ・複数の業者から見積もりを取る

自力でできそうな作業は自力でやる

不用品の仕分けや撤去などは自力でやるために、店舗の閉店が決まったら早めに動きましょう。不要物の量が多くなると、業者への依頼費用がかさむため注意が必要です。
また、閉店が近づくと事務的な手続きや作業が増え、軽作業も業者に頼まざるを得ない状況になることも。余計な出費を抑えるためにも、早めに計画を立てて作業しましょう。

見積りの前にクリーニングを行う

入居していた期間が短かったり、経年劣化や内装の汚れが目立たない場合は、店舗内のクリーニングを一度行うだけで見積り費用が低くなる可能性があります。前述通り、施設内の汚れがひどいと原状回復工事の費用は高くなる傾向です。そうならないためにも、事前に出来る範囲内で落とせる汚れはきちんと落としておきましょう。

複数の業者から見積もりを取る

原状回復工事の費用を抑える上で重要になるのが見積もりです。複数業者を比較することで、一番お得な業者を見つけることができます。その際の注意点として、インターネットサイトに掲載されている口コミや評価なども参考にし、適正な費用でやってくれる業者を選びましょう
また、特約で貸主が工事を行う業者を指定している場合もあるため、前もって確認しておく必要があります。

飲食店・原状回復工事を行う際のポイント

飲食店の原状回復工事を行うにあたって、作業や手続きなどあらゆる準備が必要です。ここでは、回復工事を効率的に進めるためのポイントを確認しておきましょう。

・なるべく余裕を持って日程を組む ・工事を行う際の制約を調べる ・貸主に立ち会ってもらう

なるべく余裕を持って日程を組む

退去日までに原状回復を済ませないと契約違反となり、場合によっては遅延料や違約金を支払うことがあります。工事は複数の業者が関わったり、手続きが多かったりなどして予期せぬトラブル起き、それに伴う遅延も発生しやすいです。いざという時に対処できるよう、余裕をもった日程を組みましょう。

工事を行う際の制約を調べる

周辺環境によっては、工事可能な時間帯が制限される場合もあります。たとえば、他のテナントが営業中は不可、夜間のみ工事可能などです。それ以外にも、貸主との契約による制約のほか、廃棄物処理や騒音対策といった自治体の制約がある場合も。
原状回復工事を始める前に関係者に確実に許可を取り、工事が円滑に進める状態にしておきましょう。

貸主に立ち会ってもらう

原状回復の範囲や工事の工程に認識のズレがないかは、実際に貸主に見てもらうのが一番です。工事前だけではなく、工事中にも同席してもらうことで軌道修正できます。万が一、工事完了後に認識の齟齬が見つかると、大きなトラブルに発展する可能性も。円満に退去するためにも、事前に貸主とよく話し合って進めましょう。

飲食店の原状回復工事をしなくてよい場合

一般的に、飲食店を閉店する際の原状回復工事は借主の義務です。ただし下記の場合、原状回復工事が免除される可能性があります。

・貸主が定めた条件に合致している ・貸主が「造作譲渡」を了承している

貸主が定めた条件に合致している

「賃借期間が著しく短い」「居抜き状態で賃借した」などの条件に合致する場合、完全に戻すのではなく一部の「原状回復」で済むことがあります。
契約書に「但し、甲（貸主）が認めた場合はこの限りではない」といった特約が記載されている場合は、貸主に一度確認しましょう。
また、契約段階で原状回復に関する条件を交渉しておくのも、1つの手です。貸主の不利益となりにくい条件であれば、特約として認めてくれる可能性もあるでしょう。

貸主が「居抜き売却（造作譲渡）」を了承している

「居抜き状態」で設備や内装などを次の借主に買い取ってもらう「居抜き売却（造作譲渡）」ができれば、物件の原状回復は不要になります。「居抜き売却(造作譲渡)」は、貸主の了承があれば可能です。ただ、その場合、譲渡完了期間など貸主が指定する期限を守るために、早急な譲渡が求められます。個人で短期間に譲渡先を見つけるとなると、相場を低く設定せざるを得ない場合も。
その場合、プロの店舗買取り業者に依頼すると、希望する期間、金額の売却先を探してくれます。手続きに不安がれば、交渉の代行も引き受けてくれる業者を選ぶと心強いです。

原状回復するかお悩みなら「店舗買取り.com」へご相談を！

「店舗買取り.com」では、なるべく費用を抑えて飲食店の撤退を進めたい方向けに、原状回復工事をせずに済む「居抜き売却」のサポートを行います。手続きのみならず、貸主様の居抜き売却の承諾や賃貸借契約の際に行われるトラブルになりやすい交渉なども、すべて代行可能です。

加えて、当社で居抜き売却を行うことで、原状回復の費用を抑えるだけでなく、造作買取金を受け取れる可能性も。今後の新しいスタートにもお役立ていただけるでしょう。

また、当社では国内最大規模を誇る飲食店物件検索サイト「居抜き店舗.com」の運営も行っているので、希望条件に合った買い手を早く見つけたい方にもおすすめです。

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居抜き売却するなら「店舗買取り.com」にお任せ！

一般的に、飲食店を閉める場合に必要となる原状回復工事。原状回復にも様々な種類があり、ポイントを押さえることで費用を節約すること可能です。

しかし、貸主の了承を得て、居抜き売却をすることで原状回復工事の費用は必要なくなります。「店舗買取り.com」では、居抜き物件をはじめとした飲食店舗の査定、売却・撤退などの手続きをサポートいたします。トラブルになりやすい交渉についても、すべてお任せください。

「店舗買取り.com」は、業界初の売却手数料0円なので、ご相談からご成約まで安心して当社にご相談いただけます。原状回復が免除できるかどうかのご相談のみも承っているので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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