居抜き物件で起こりやすいトラブル 6選！事例別の対策や円滑に売却するコツを解説

内装や設備などを残したままの状態で売却される居抜き物件。原状回復工事の費用を抑えられるため、人気の売却・撤退方法の1つです。ただ、売却・撤退をする場合、手順や処理を怠るとトラブルが起こりやすく予想外の事態に巻き込まれることも。本記事では、居抜き物件で起こりやすいトラブルの事例やトラブル回避の方法を解説します。

居抜き物件の売却で起こりやすいトラブル 6選

居抜き物件とは、店舗の設備や内装を残した物件のことです。床・壁などの内装が何もないスケルトン物件とは違い、使用済みの設備や内装を中古の状態で新しいオーナーに引き継ぐため、時折トラブルが発生することがあります。考えられるトラブルは以下のとおりです。

【考えられるトラブル】 ・貸主から居抜き売却の承諾を得られなかった ・故障した設備やリース品を譲渡してしまった ・譲渡品リストと実際の内容が異なっていた ・不用品を適切に処理していなかった ・新オーナーの原状回復義務の有無を確認していなかった ・新オーナーに近隣からクレームが来たといわれた

認識の相違や双方の確認不足など事前にしっかりと対処をしておけば、回避できるものばかりです。
居抜き物件をトラブルなく売却するには、売却前にトラブルを未然に防ぐ対策が必要です。具体的な回避策を次の章にて解説します。

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【トラブル事例別】居抜き物件売却時の対策

・【事例1】貸主から居抜き売却の承諾を得られなかった場合 ・【事例2】故障した設備やリース品を譲渡してしまった場合 ・【事例3】譲渡品リストと実際の内容が異なっていた場合 ・【事例4】不要品を適切に処理していなかった場合 ・【事例5】新オーナーの原状回復義務の有無を確認していなかった場合 ・【事例6】新オーナーに近隣からクレームが来たといわれた 場合

設備や内装を引き継げる居抜き物件ですが、手続きをしっかり行わないとトラブルが発生してしまいます。居抜き物件に関するトラブル事例とその対策を確認し、未然にトラブルを防ぎましょう。

【事例1】貸主から居抜き売却の承諾を得られなかった場合

基本的に店舗を閉店・売却する際は、「スケルトン状態」に戻す原状回復工事が必要です。貸主から承諾を得られれば居抜き売却ができますが、そのときに居抜き売却を希望するオーナーと貸主との間で折り合いがつかず、トラブルになるケースがあります。

【トラブルを回避する対策】 ・閉店が決まったら早い段階で貸主に相談する ・信頼できる業者に交渉を依頼する

貸主との交渉に時間がかかり、売却時期が押してしまうこともあるので、このようなトラブルを避けるためにも早めの行動が必要です。また、自分での交渉が難しい場合は売却を仲介する業者に依頼するのもよいでしょう。

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【事例2】故障した設備やリース品を譲渡してしまった場合

設備の故障や不具合に気づかず新オーナーに譲渡してしまい、修理費用をどちらが負担するか揉めるケースがあります。排水管の詰まりや、リース料金の支払いの引き継ぎには注意が必要です。

【トラブルを回避する対策】 ・譲渡する設備の状態や動作の確認を徹底する ・リース品の有無や料金の支払いが残っていないか確認する

譲渡するものが決まったら、双方立会いの元で状態を確認しお互いが納得して引き渡しをするのがおすすめです。リース品が譲渡に含まれる場合は、支払いの有無は必ず新しいオーナーへ伝えるようにしましょう。

【事例3】譲渡品リストと実際の内容が異なっていた場合

譲渡品の一覧を記載したリストと、実際に新オーナーに譲渡した内容に相違があるケースです。あると思っていたものがない、リストに記載のないものを譲渡してしまうなど、処分費用で揉める可能性があります。

【トラブルを回避する対策】 ・リストに譲渡品のメーカーや品番、個数などを細かく明確に書く

点数が多く、リストの作成に手間がかかる場合もありますが、誤りや認識の齟齬が起きないように、リストを作成する際は最新の注意をはらいましょう。

【事例4】不要品を適切に処理していなかった場合

本来新オーナーへ引き継がない不要品の処理を忘れ、店舗に残したままにしてトラブルになるケースがあります。不要な物品が残っていると、新オーナーに処分の手間や費用の負担がかかり、後から処分費用を請求される場合もあるので注意しましょう。また、不用品の内容によって、悪臭などの健康被害につながる危険性も想定できます。

【トラブルを回避する対策】 ・譲渡品と不用品が混同しないようにする ・不要品が出た場合、「誰が処分するか」を決めておく

不用品と譲渡品は明確に区別し、処分の責任を明確にしましょう。譲渡品はリスト化するとトラブルの回避に有用です。また、必要であれば、不用品回収業者などの手配も行います。

【事例5】新オーナーの原状回復義務の有無を確認していなかった場合

飲食店を閉店する際に居抜き売却ができても、新オーナーには基本的に原状回復義務が発生します。新オーナーが店を閉店する際には、原状回復義務が発生することを知らず、後々トラブルになるケースがあります。

【トラブルを回避する対策】 ・原状回復義務について、貸主・旧オーナー・新オーナー間で確認する

旧オーナーの過失による内装の汚れなども、新オーナーが引き継いで対処してください。売却前に、新オーナーが将来店を閉店する際にトラブルにならないよう、原状回復の範囲や条件について双方でしっかり確認をしましょう。

【事例6】新オーナーに近隣からクレームが来たといわれた場合

物件そのものではなく、近隣住民からのクレームに関わるトラブルも見受けられます。具体的には、音や煙、においなどに関するクレーム、店が変わることを事前に聞いていなかったといった内容です。

【トラブルを回避する対策】 ・自分が飲食店を営んでいた際の近隣の様子を、新オーナーに共有する

頻繁に起こりうる事例ではありませんが、近隣の住民の様子や周辺環境の注意すべき点は、新オーナーへ共有をしておくのがおすすめです。

居抜き物件の売却でトラブルを起こさないためには？

居抜き物件の売却時に起こるほとんどのトラブルは、旧オーナー・新オーナー・貸主それぞれの認識や確認不足が原因です。お互いに、契約内容や譲渡品の種類、数を正しく把握できておらずトラブルに発展します。トラブルを未然に防ぐためには、契約書に詳細を明記し、何かあった際には誰の責任になるのか明確にしておきましょう。

また、これらの対策とあわせ、信頼性の高い専門業者へサポートを依頼するのもおすすめです。知識豊富な専門業者なら、居抜き物件の煩雑な手続きも滞りなく進めてくれるので、安心して任せることができます。

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また、売却先を見つけるための「居抜き店舗.com」も運営しています。出店希望者数は80,000人を超えているため、オーナーの希望売却額を可能な限り叶えられる売却先を見つけ出してくれます。

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居抜き物件の売却に関するQ＆A

・居抜き売却とは？ ・居抜き物件とスケルトン物件の違いは？ ・居抜き売却するメリット・デメリットは？ ・居抜き物件のトラブルが発生しやすいタイミングは？

最後に、居抜き物件の売却に関するよくある質問をQ&Aの形式で解説します。

Q.居抜き売却とは？

A. 店舗の設備や内装を残した状態で物件を売却することです。

居抜き売却とは、店舗の設備や内装を残した状態で物件を売却することで「造作譲渡」とも呼ばれます。物件の家主から許可が降りれば、本来行うはずの原状回復工事（スケルトン状態に戻す）を行わなくてよいため、コストの削減が可能です。

居抜き売却についてはこちらの記事をチェック

Q.居抜き物件とスケルトン物件の違いは？

A.前のお店の内外装や設備を引き継いで使えるか、骨組みだけの物件かの違いです。

居抜き物件	スケルトン物件
前のオーナーの内外装や設備がそのまま残った物件。	物件内には何もなく骨組みだけの状態の物件。厨房設備や内外装などの工事は新しいオーナーが行う。

居抜き物件は、前のオーナーの内装や設備がそのまま残っている物件。スケルトン物件は、物件内には何もなく新しいオーナーが内装や設備の準備を行います。コストを抑えるなら居抜き物件、内装や設備にこだわるのであればスケルトン物件がおすすめです。

スケルトン渡しについてはこちらの記事をチェック

Q.居抜き売却するメリット・デメリットは？

A.開店費用を抑えられる反面、手続きが複雑という側面があります。

【メリット】 ・原状回復工事の費用を抑えられる ・内装や設備を残すことで高額で売却できる場合がある ・契約期間ギリギリまで営業可能 【デメリット】 ・店舗のオーナーの許可がないと居抜き売却ができない ・造作譲渡契約書など書類の手続きが複雑 ・店舗の評判によっては買い手がつかない場合がある

居抜き売却には、経費を抑えて閉店作業を進めることができるメリットが有る一方で、造作譲渡契約書など専門的な知識も必要です。またオーナーや買い手との交渉なども発生するため、不慣れであれば専門家にサポートを依頼するのがおすすめです。

造作譲渡についてはこちらの記事をチェック

Q.居抜き物件のトラブルが発生しやすいタイミングは？

A. 店舗を譲渡するときに起こりやすいです。

居抜き物件では、実際に店舗を譲渡する際にトラブルが発生しやすいです。契約内容と違う、譲渡を予定していた物品が無いなど、認識の齟齬や確認不足が主な原因です。契約前には、実際に譲渡する物品が正しくあるか、破損していないかなどは入念に確認をしておきましょう。

居抜き物件に関するトラブル事例・対策はこちら

トラブル回避には細かな確認が重要！プロの力を借りるのもおすすめ

居抜き物件の売却に関するよくあるトラブルや解決策を紹介しました。確認不足や認識齟齬による、人為的ミスがトラブルの主な原因です。売却をする際は、細かな点にまで気を配り手続きを進めましょう。

契約書の作成や手続きに不安がある方は、売却・撤退・閉店などを一貫してサポートする「店舗買取り.com」の利用もおすすめです。業界初の「売却手数料0円」でコストを抑えたいオーナーでも利用が可能です。コストをできる限り抑えて、早期に店舗を売却したい方はぜひ気軽に相談をしてみてください。

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