飲食店の居抜き退去の流れとは？8ステップの手順・必要な準備・円滑に進めるコツを解説

コストを抑えて店舗の撤退や閉店を行うことができる「居抜き退去」。閉店・撤退を考えている飲食店オーナーなら、内容について把握をしておいて損はありません。本記事では、居抜き退去の流れや必要な準備、メリット・デメリット、円滑に進めるコツについて詳しく解説します。

居抜き退去とは？

居抜き退去とは、飲食店舗を居抜きの状態で退去し売却すること

借りていた飲食店の店舗を「居抜き」の状態で退去・売却することを「居抜き退去」といいます。「居抜き」とは、厨房機器やテーブルなどの備品がそのままの状態で売買されること。看板さえ変えればいつでも営業できる状態の物件を「居抜き物件」と呼びます。

また、居抜き物件と反対の意味にスケルトン物件という言葉があります。居抜き物件とスケルトン物件との意味の違いは以下の表の通りです。

居抜き物件	スケルトン物件
設備や内装が残っている物件	建物の骨組みだけが残っている物件

飲食店の居抜き物件とは？居抜きの意味やスケルトンとの違いを解説

居抜き退去を行う流れ・必要なこと8ステップ

居抜き退去を実際に行う際の流れは以下の8ステップです。

1. 契約書・リース内容を確認する
2. 居抜き売却業者に相談する
3. 買主の募集をかける
4. 内見・現地調査を行う
5. 貸主から承諾を得る
6. 売却の条件交渉を行う
7. 造作譲渡契約を結ぶ
8. 物件を引き渡す

それぞれのステップについて、居抜き物件の売却に特化した「店舗買取り.com」へ相談をした場合の事例を元に、必要な準備やよくある注意点もあわせて解説します。

1.契約書・リース内容を確認する

居抜き退去をする際、まずは物件取得時に結んだ「賃貸借契約書」の内容を確認しましょう。契約書の中には、居抜き退去が可能な物件であるか、原状回復の義務や解約予告期間などについての記載があります。厨房機器などでリース契約をしている設備がある場合は、それらの契約内容や残りの支払い期間も確認しておきましょう。

【このステップで準備しておきたいもの】

• 賃貸借契約書（原本またはコピー）
• 厨房機器などのリース契約書一式
• 契約時の図面
• 現状を確認できる写真

契約書が見当たらない場合は、貸主や管理会社に再発行を依頼できることが多いため、早めに相談しておくとその後の手続きがスムーズです。

2.居抜き売却業者に相談する

次に居抜き退去を引き受けてくれる業者に相談をします。居抜き退去では、貸主に許可を得たり、次のオーナーを探したりと、さまざまな手続きが必要です。居抜き退去に不慣れな方では難しいことも多いため、居抜き売却をサポートできる「店舗買取り.com」などの業者に依頼するのがおすすめです。専門業者なら、複雑な契約書の作成やトラブル時の対応もサポートしてくれます。

3.買主の募集をかける

専門業者に依頼したあとにすることは、店舗の新しいオーナーの募集です。候補となるオーナーが見つかったら、新オーナーとの物件視察を行います。その後、正式に買い取りが決まったら契約書などで締結します。「店舗買取り.com」の場合、物件の管理会社にサイト掲載の可否も事前に確認しています。

4.内見・現地調査を行う

居抜き売却業者と現オーナーで、退去する物件の内見・現地調査を行います。その際には設備や内装の状態について確認し、書類を作成します。店舗内に残すもの、現オーナーの責任で廃棄するものなど、責任の所在を明確にすることが大切です。次のオーナーにも可能な限り参加してもらい、売却時にトラブルが発生しないようにしましょう。

5.貸主から承諾を得る

次のオーナーが決定し、売却の交渉が進んだ後、物件の貸主に居抜き退去する旨の承諾を依頼します。物件の貸主への解約予告は、居抜き退去の承諾を得てから行うようにしてください。解約予告後も解約日までは賃料が発生する点には注意が必要です。さらに、居抜き退去であっても、最低限の原状回復工事や清掃に関する費用は現オーナーの負担であることを認識しておきましょう。

6.売却の条件交渉を行う

店舗の状態や厨房機器などの状態を踏まえ、新オーナーと売却価格の交渉を行います。造作譲渡を行う場合は、譲渡する詳しい内容や責任の所在についての確認・条件交渉も忘れずにしてください。当事者間の交渉がうまく進まない場合は、専門業者を利用すれば仲介に入って双方の妥協点を見出し、円滑な交渉をサポートしてくれます。

7.造作譲渡契約を結ぶ

条件が合意できたら、現オーナー・新オーナー・貸主の三者が揃った状態で、造作譲渡契約を締結します。契約締結後は基本的に変更や訂正ができないため、譲渡内容に不備がないか、内容が詳しく書かれているか等の確認は必須です。不明な点や納得できない点があれば、契約締結前に解決しておきましょう。

※造作譲渡契約は法的な権利義務に関わる重要な契約です。契約内容に不安がある場合は、専門家（弁護士・不動産業者など）へ相談することをおすすめします。

8.物件を引き渡す

造作譲渡契約・賃貸契約が完了したら、いよいよ物件の引き渡しを行います。物件の引き渡し後は、現オーナーは店舗に入ることは原則不可です。必要なものや不用品などは、すべてこの日までに搬出・処分を行いましょう。また、物件の引き渡し完了と同時に、原状回復義務も新オーナーへ引き継がれます。

居抜き退去の4つのメリット

居抜き退去には、以下のようなメリットがあります。

• 売却コストを削減できる：
  通常の退去では「原状回復工事」が必要ですが、居抜き退去は簡単な清掃のみで済むため、コスト面で大きなメリットがあります。
• 売却するまでの期間を短縮できる：
  スケルトン状態に戻す工事には時間がかかりますが、居抜き退去なら長期の工事が不要なため、売却完了までの時間を短縮できます。
• 追加で利益を得られる可能性がある：
  設備や内装の状態が良ければ、有償で新オーナーへ譲渡できる場合があり、売却益を増やせる可能性があります。
• 閉店間近まで営業を続けられる：
  原状回復工事が不要なため、物件の受渡日のギリギリまで営業を継続できます。

それぞれのメリット・デメリットをほかの売却方法と比較しながらより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

【居抜き売却の徹底ガイド】2026年最新！賢く閉店できるおすすめサービスとは？

居抜き退去で注意したい3つのポイント

メリットの多い居抜き退去ですが、以下の点には注意が必要です。

• 貸主から承諾を得る必要がある：
  店舗を退去する際の大原則は原状回復工事を行うことです。居抜き退去を行うには貸主の承諾が必要であり、承諾が下りないケースや時間がかかるケースもあります。交渉を長引かせないためにも、早めの相談がポイントです。
• 閉店情報が早期に知られる可能性がある：
  解約予告は3〜6か月程度前に行うのが一般的なため、正式発表前にスタッフや取引先に情報が漏れる場合があります。
• 売却の前後でトラブルを招く可能性もある：
  譲渡品リストと実際の内容が異なっていた、故障した設備をそのまま譲渡してしまった、などのトラブルが起こることがあります。

居抜き物件の売却で起こりやすいトラブルとその対策については、以下の記事で詳しく解説しています。

 居抜き物件で起こりやすいトラブル6選！事例別の対策・円滑な売却のコツ

居抜き退去を円滑に進める3つのコツ

• 閉店〜退去までゆとりあるスケジュールを立てる
• リース契約や譲渡する設備・内装の状態をよく確認する
• 居抜き売却に特化した業者に依頼する

メリット・デメリットを理解し、居抜き退去を行うことを決断したら、円滑に進めるためのコツも把握しておきましょう。

閉店〜退去までゆとりあるスケジュールを立てる

閉店日や退去日はあらかじめ決め、逆算をする形でゆとりを持った計画を立てることが重要です。居抜き退去を行う場合は、貸主からの承諾、解約予告など早い段階からさまざまな手続きを行う必要があります。「後続テナントが見つからず貸主から許可が下りない」などの可能性も視野に入れ、スケジュールを作成していきましょう。

リース契約や譲渡する設備・内装の状態をよく確認する

リース設備の解約忘れや、設備・内装の不具合によるトラブルを避けるため、契約書の確認をしっかりと行ってください。リース契約は残期間や違約料金を、設備や内装は何を譲渡するのかリストの作成を行いましょう。とくに造作譲渡契約書は細かく内容を記載し、不備があった場合の責任の所在を明確にすることが大切です。

居抜き売却に特化した業者に依頼する

居抜き退去は貸主との交渉、造作譲渡契約書の作成など不慣れな方では対応の難しい手続きが多々あります。限られた時間で円滑に手続きを進めるためにも、居抜き売却に特化した業者へ依頼をするのが効率的です。どこに依頼すればよいかわからない方は、居抜き売却の実績が豊富な「店舗買取り.com」がおすすめです。

事務所・オフィスの居抜き退去をお考えの方へ

ここまで飲食店の居抜き退去を中心に解説してきましたが、事務所・オフィスを退去する場合も、基本的な考え方は共通しています。一方で、原状回復の範囲や解約予告期間の目安など、契約内容によって細かな違いが生じる場合があります。

事務所・オフィスの居抜き退去や移転費用について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

オフィス移転の費用や相場は？内訳や目安、費用を抑える「居抜き退去」を解説

※契約内容や原状回復の範囲は物件・契約形態によって異なります。正確な判断には、契約書の内容を踏まえたうえで専門家へ相談することをおすすめします。

居抜き退去をお考えなら「店舗買取り.com」にご相談を！

店舗買取り.comでは、一都三県（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）の飲食店閉店時に必要な申請や手続き、テナント貸主との交渉を徹底サポート。そのため、居抜き退去に詳しくない飲食店オーナー様でも、円滑に手続きを進めることが可能です。

店舗買取り.comが選ばれる3つの理由

• 売却・掲載・サポート等の手数料がすべて「0円」で利用できる
• 「自社買取」と「売却サポート」の二重体制で、確実に店舗の売却ができる
• 居抜きのまま売却で原状回復費用を回避！造作の買取金でプラスの可能性も

店舗買取り.comでは、ご相談から成約までオーナー様から手数料をいただくことは一切ありません。費用をかけずに店舗の売却が可能なため、資金に余裕がない場合でも安心してご利用いただけます。

また、当社が居抜き物件を直接買い取ることも可能なため、早期の売却が叶います。直接買取が難しい場合でも、当社が運営する「居抜き店舗.com」にて最適な買い手をお探しします。出店希望者12万人以上が登録しているため、理想的な売却先を見つける心強い味方です。

店舗の閉店や売却を検討中の方もご相談いただけるので、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q1：居抜き退去にはどのくらいの期間がかかる？

A. 物件の状況や貸主との交渉によって異なりますが、一般的に解約予告から引き渡しまで3〜6か月程度かかるケースが多くなっています。買主探しから契約までをスムーズに進めるためにも、余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。

Q2：貸主が居抜き退去を承諾してくれない場合はどうすればいい？

A．店舗の状態が良くないことや、後続テナントが見つからないことが原因の場合があります。専門の仲介業者を通すことで、貸主との交渉がスムーズに進みやすくなるケースもあるため、早めに相談することをおすすめします。

Q3：居抜き退去で原状回復費用はゼロになる？

A．完全にゼロになるとは限りません。最低限の清掃や簡易な修繕費用は現オーナーの負担となる場合が一般的です。どこまでの費用が必要になるかは契約内容によって異なるため、事前に賃貸借契約書を確認しておきましょう。

まとめ

居抜き退去に関する流れ・必要な準備、メリット・デメリット、円滑に進めるコツなどを解説しました。居抜き退去をうまく活用し、コストを抑えた閉店を検討しましょう。

居抜き物件の売却手続きを効率的に進めるには、売却・撤退・閉店を一貫してサポートする「店舗買取り.com」の利用がおすすめです。「売却手数料0円」で利用できるのも、飲食店オーナーから支持される理由の一つです。コストをできる限り抑えて、早期に店舗を売却したいオーナー様は下記リンクからお気軽にお問い合わせください。