居抜き退去の流れ&必要なこと一覧！メリット・注意点・円滑な売却のコツ

コストを抑えて店舗の撤退や閉店を行うことができる「居抜き退去」。閉店・撤退を考えている飲食店オーナーなら、内容について把握をしておいて損はありません。本記事では、居抜き退去の流れやメリット、注意点等について詳しく解説します。

居抜き退去とは？

居抜き退去とは、飲食店舗を居抜きの状態で退去し売却すること

借りていた飲食店の店舗を「居抜き」の状態で退去・売却することを「居抜き退去」といいます。「居抜き」とは、厨房機器やテーブルなどの備品がそのままの状態で売買されること。そのように看板さえ変えればいつでも営業できる状態の物件を「居抜き物件」といいます。
また、居抜き物件と反対の意味にスケルトン物件という言葉があります。スケルトン物件との意味の違いは以下のとおり。飲食店経営者であればしっかりと違いを把握しておきましょう。

居抜き物件	スケルトン物件
設備や内装が残っている物件	建物の骨組みだけが残っている物件

飲食店の居抜き売却の方法とは？売却のメリットや流れについてはこちら

居抜き退去を行う流れ・必要なこと一覧

1.契約書・リース内容を確認する 2.居抜き売却業者に相談する 3.買主の募集をかける 4.内見・現地調査を行う 5.貸主から承諾を得る 6.売却の条件交渉を行う 7.造作譲渡契約を結ぶ 8.物件を引き渡す

居抜き退去を実際に行う際の流れは上記の通りです。それぞれのステップについて、居抜き売却に特化した「店舗買取り.com」へ相談をした場合の事例を元に解説します。

1.契約書・リース内容を確認する

居抜き退去をする際、まずは物件取得時に結んだ「賃貸借契約書」の内容を確認しましょう。契約書の中には、居抜き退去が可能な物件であるか、原状回復の義務や解約予告期間などについての記載があります。厨房機器などでリース契約をしている設備がある場合は、それらの契約内容や残りの支払い期間も確認しておきましょう。

2.居抜き売却業者に相談する

次に居抜き売却を引き受けてくれる業者に相談をします。居抜き退去では、貸主に居抜き退去を行うための許可を得たり、次のオーナーを探したり、さまざまな手続きが必要です。素人では難しいことも多いため、居抜き売却をサポートできる「店舗買取り.com」などの業者に依頼するのがおすすめです。専門業者なら、複雑な契約書の作成やトラブル時の対応等もサポートしてくれます。

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3.買主の募集をかける

専門業者に居抜き退去を依頼したあとにすることは、店舗の新しいオーナーの募集です。候補となるオーナーが見つかったら、新オーナーとの物件視察を行います。その後、正式に買い取りが決まったら、契約書などで締結します。なお、居抜き売却に特化した「店舗買取り.com」の場合、物件の管理会社にサイト掲載の可否も確認しています。

4.内見・現地調査を行う

居抜き売却業者と現オーナーで、退去する物件の内見・現地調査を行います。その際には、設備や内装の状態について確認し、書類を作成します。書類作成時には、店舗内に残すもの、現オーナーの責任で廃棄するものなど責任の所在を明確にすることが大切です。そのため、次のオーナーにも可能な限り参加してもらい、売却時にトラブルが発生しないようにしょう。

5.貸主から承諾を得る

次のオーナーが決定し、売却の交渉が進んだ後、物件の貸主に居抜き退去する旨の承諾を依頼します。物件の貸主にする解約予告は、居抜き退去の承諾を得てから行うようにしてください。また、解約予告後も解約日までは賃料が発生する点には注意が必要です。さらに、居抜き売却であっても、最低限の原状回復工事や清掃に関する費用は現オーナーの負担であることを認識しておきましょう。

6.売却の条件交渉を行う

店舗の状態や厨房機器などの状態を踏まえ、新オーナーと売却価格の交渉を行います。造作譲渡を行う場合は、譲渡する詳しい内容や責任の所在についての確認・条件交渉も忘れずにしてください。当事者間の交渉がうまく進まない場合は、専門業者を利用すれば、仲介に入って双方の妥協点を見出し、円滑な交渉をサポートしてくれます。

7.造作譲渡契約を結ぶ

条件が合意できたら、現オーナー・新オーナー・貸主の三者が揃った状態で、造作譲渡契約を締結します。契約締結後は基本的に変更や訂正ができないため、造作譲渡内容に不備がないか、内容が詳しく書かれているか等の確認は必須です。不明な点や納得できない点があれば、契約締結前に解決しておきましょう。

8.物件を引き渡す

造作譲渡契約・賃貸契約が完了したら、いよいよ物件の引き渡しを行います。物件の引き渡し後は、現オーナーは店舗に入ることは原則不可です。必要なものや不用品などは、すべてこの日までに搬出や処分を行いましょう。また、物件の引き渡し完了と同時に、原状回復義務も新オーナーへ引き継がれます。

居抜き退去をする4つのメリット

・売却コストを削減できる ・売却するまでの期間を短縮できる ・追加で利益を得られる可能性がある ・閉店間近まで飲食店の営業を続けられる

居抜き退去の一連の流れを把握した上で、居抜き売却するオーナーが一番気になる、メリットについて解説します。

売却コストを削減できる

通常、飲食店舗を退去する場合は「原状回復工事」を行う必要があります。賃貸借契約書の内容によっては、物件を「スケルトン状態」に戻す工事が必要であり、高額な費用が必要です。居抜き退去は、簡単な原状回復工事や清掃のみで退去できるため、コスト面で大きなメリットがあります。資金面で苦しむ退去であれば検討をして損はありません。

売却するまでの期間を短縮できる

物件をスケルトンの状態に戻す原状回復工事は、工事完了までに一定の時間が必要です。物件を退去する日までに完了させる必要があるため、時間的な負担が強いられます。また商業施設などに入る店舗の場合、工事を行えるのが夜間のみといった制約がある場合も想定しておきましょう。居抜き退去であれば、長期の原状回復工事は不要なため、売却完了までの時間短縮につながります。

追加で利益を得られる可能性がある

居抜き退去を行う場合、店舗内の設備や内装の状態が良ければ有償で新オーナーへ譲渡ができる場合があります。処分費用を抑えられるだけでなく、売却益を増やすことが可能です。可能な限り店舗や機材のメンテナンスを行って、売却するものの価値を高めておきましょう。また商圏の人流や規模など、新オーナーにプラスとなる情報を提供して魅力を高めるのもおすすめです。

閉店間近まで飲食店の営業を続けられる

居抜き退去なら、原状回復工事が不要のため物件の受渡日のギリギリまで営業を継続することが可能です。そのため営業によって得られる利益を増やせるので、閉店資金の足しにすることもできます。光熱費などの公共料金は、月またぎになると基本料が発生する場合があるため、最終営業日を決める際はうまく調整をしましょう。

居抜き退去で注意したい3つのデメリット

・貸主から承諾を得る必要がある ・閉店情報が早期に知られる可能性がある ・売却の前後でトラブルを招く可能性もある

居抜き退去はメリットだけではありません。次に、居抜き退去におけるデメリットについても解説します。

貸主から承諾を得る必要がある

店舗を退去する際の大原則はこれまで解説した通り、原状回復工事を行うことが借主の義務です。そのため、居抜き退去を行う際には貸主に承諾を得る必要があります。店舗の汚れが目立ったり、後続テナントが見つからなかったりする場合、貸主の承諾が下りないことや許可が下りるまでに時間がかかったりする可能性があります。そのときは、家賃なども継続的に払い続けなければならないデメリットが発生します。交渉を長引かせないためにも、早めに相談をするのがポイントです。例外的に、以下のような条件を満たせば、原状回復工事は不要、もしくは一部のみの対応で退去できる場合があることも覚えておきましょう。

【原状回復工事が不要、または一部のみの原状回復で退去できるケース】

・店舗を契約していた期間が極端に短い ・もともと居抜き物件だった店舗を契約した　など

閉店情報が早期に知られる可能性がある

解約予告期間と呼ばれる、物件契約を解約する意思を貸主にいつまでに伝える必要があるか、定められた期間があります。飲食店の賃貸借契約の場合、3〜6カ月程度と長めなのが一般的です。現オーナーが解約予告を行うと、正式に関係者へ伝える前にスタッフや取引先、顧客などに情報が漏れる場合があります。情報が漏れると、スタッフの士気の低下、従業員とのトラブルにつながる場合が多いです。情報の管理には気を使い、伝えるタイミングやスタッフのケアにも注意をしてください。

解約予告期間とは？飲食店が解約予告を行う際のポイントはこちら

売却の前後でトラブルを招く可能性もある

居抜き退去を行う際は、手続きの途中や売却後に以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

【居抜き退去の際に起こりやすいトラブルの例】

・前の店の印象が残ってしまい、売却先が見つからない ・故障した設備やリース品を譲渡してしまった ・不用品を適切に処理していなかった ・譲渡品リストと実際の譲渡内容が異なっていた　など

これらのトラブルは、現オーナーの確認不足をはじめ、現オーナー・新オーナー・貸主の間で正しく情報を共有できていないなどが原因であることが多いです。契約の際には、三者間で認識の違いや齟齬がないか確認しましょう。確認をする際は口頭ではなく、書面に残すことが重要。なにかトラブルがあった際は、基本的に書面に基づき対処が行われます。余計なトラブルによる時間や金銭面での浪費を避けるために、専門の仲介業者に依頼をするのが得策です。

居抜き物件で起こりやすいトラブル6選！事例別の対策・円滑な売却のコツはこちら

居抜き退去を円滑に進めるための3つのコツ

・閉店〜退去までゆとりあるスケジュールを立てる ・リース契約や譲渡する設備・内装の状態をよく確認する ・居抜き売却に特化した業者に依頼する

メリットやデメリットなどを理解し、居抜き退去を行うことを決断したなら、円滑に進めるためのコツについてもしっかりと把握しておきましょう。

閉店〜退去までゆとりあるスケジュールを立てる

閉店日や退去日はあらかじめ決め、逆算をする形でゆとりを持った計画を立てることが重要です。居抜き退去を行う場合は、借り主からの承諾、解約予告など早い段階からさまざまな手続を行う必要があります。「後続テナントが見つからず貸主から居抜き退去の許可が下りない」などの可能性も視野に入れ、経費なども苦慮しつつスケジュールを作成していきましょう。

リース契約や譲渡する設備・内装の状態をよく確認する

リース設備の解約忘れや、設備・内装の不具合によるトラブルを避けるため、内容に誤りがないか契約書の確認をしっかりと行ってください。リース契約は残期間や違約料金の確認、設備や内装については、何を譲渡するのかリストの作成を行います。とくに、造作譲渡契約書は細かく内容を記載し、不備があった場合の責任の所在を明確にすることが大切です。責任を明確化しなかったことにより、新オーナーから旧オーナーへ修理費の請求などが発生する場合もあります。

居抜き売却に特化した業者に依頼する

居抜き退去は貸主との交渉、造作譲渡契約書の作成など素人では対応の難しい手続きが多々あります。限られた時間で円滑に手続きを進めるためにも、居抜き売却に特化した業者へ依頼をするのが効率的です。どこの業者へ依頼をしたらよいかわからない飲食店オーナーの方は、居抜き売却の実績が豊富な「店舗買取り.com」がおすすめです。

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「店舗買取り.com」は、売却手数料0円で利用できる飲食店舗の居抜き買取りの実績が豊富な会社です。「店舗買取り.com」なら、閉店の際に行わなければならない原状回復工事が免除でき、コスト削減が可能。居抜き売却に関する、テナント貸主との交渉なども代行してくれます。また、新オーナーとの「造作譲渡契約書」の作成や造作物の買い取りも対応可能です。次のオーナーを見つけるための、「居抜き店舗.com」も合わせて運営。出店希望者が80,000人を超えるサイトのため、理想的な売却先探しもサポートしてくれます。

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コストを抑えて飲食店を閉店するなら「居抜き退去」を検討しよう

居抜き退去に関する、手続き方法、メリットやデメリット、円滑に進めるコツなどを解説しました。居抜き退去をうまく活用し、コストを抑えた閉店を検討しましょう。

手続きを効率的に進めるには、売却・撤退・閉店などを一貫してサポートする「店舗買取り.com」の利用がおすすめ。「売却手数料0円」で利用ができるのも、飲食店オーナーから指示される理由の一つです。コストをできる限り抑えて、早期に店舗を売却したいオーナー様は下記リンクから気軽にお問い合わせしてみてください。

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