飲食店の「明け渡し」とは ？引き渡しとの違いや意味・注意点などを詳しく解説

飲食店を閉店する際や撤退する際に使われる「明け渡し」と呼ばれる用語。似たような言葉に、「引き渡し」や「立ち退き」といった言葉があります。これらはすべて違う意味を持ち、業務では適切に使い分けなくてはいけません。本記事では、明け渡しについての解説と、実際に明け渡しを行う際の注意点についてご紹介します。

明け渡しとは

明け渡しとは、設備や内装など貸借人の持ち物をすべて撤去して、貸主に返すこと

明け渡しとは、備えつけの設備を除き、借りているオーナーの持ち物にあたる設備や内装などをすべて撤去した状態で、物件を貸主に返却することを指します。明け渡しの際は、物件の中の所有物を1つ残らず撤去し、鍵を返却しましょう。基本的に、原状回復工事や残っている賃料・光熱費などの支払いはすべて済ませる必要があります。また、明け渡し完了後は物件内に入れないので、注意が必要です。

【原状回復とは】 物件の設備や内装を契約する前の状態に戻すこと

飲食店の原状回復とは？詳しくはこちら

明け渡しと引き渡し・立ち退きとの違いは？

明け渡し	原状回復工事を行い、物件を借りた当時の状態に戻して返却をすること
引き渡し	借りていた物件を退去し、鍵を返却すること。原状回復や所有物の撤去は含まれない
立ち退き	建物の解体や建て替え等により、賃貸人に退去を請求すること

明け渡し、引き渡し、立ち退きは以上のようにそれぞれ意味合いが異なります。明け渡しと引き渡しは借りているオーナー起点の意味合いを持ちますが、立ち退きは貸主が起点です。立ち退きに関しては、物件の建て替え以外にも家賃不払いや滞納など借手側が原因で要求をされる場合もあります。

飲食店の明け渡しの注意点はこちら

飲食店の明け渡し前に行うこと

・原状回復工事の範囲を確認する ・工事業者の調査・見積もりに立ち会う ・店舗内の設備や什器を片づける

飲食店の明け渡しをスムーズに行うには、事前の準備や確認が必要です。ここでは、実際に飲食店の明け渡しを行う前にやらなければならないことを解説します。

原状回復工事の範囲を確認する

賃貸契約書の内容を確認し、原状回復工事の範囲や内容を把握します。具体的には、「退去時はスケルトン状態に戻す」などの記載があります。たとえ居抜き状態で借りた場合であっても、基本的に原状回復工事は必要です。再度、居抜きの状態で売却や撤退をする場合は、貸主と交渉をしましょう。

工事業者の調査・見積もりに立ち会う

原状回復工事に向けた、見積もりや調査を工事会社へ依頼します。原状回復工事の程度や範囲については、借りているオーナーと物件の貸主との間で認識の差が生まれやすいポイントです。可能であればトラブル防止のため、借りているオーナーは物件の貸主ともに下見や見積もりにできるだけ立ち会うようにしてください。原状回復工事の費用は借りているオーナー側の負担となるため、ある程度の資金は予め用意をしておきましょう。

店舗内の設備や什器を片づける

明け渡しを行う際は、原状回復工事の着工前に店内の設備などを処分や売却しなければいけません。厨房設備や家具といった大型のものから、皿やコップなど細かなものまですべてを撤去します。主な処分品については下記を参考にしてください。

着工前に処分するもの
厨房設備、レジ、家具、食器、備品、ゴミ　など

使えるものがある場合は、貸主の承諾を得れば、造作(建物内の部材や設備)の買取りに出すのもおすすめです。もし買い取ってもらえた場合は、新たなスタートの足しにもできるでしょう。

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飲食店を明け渡しする際の注意点

・明け渡し日までに全作業を完了する ・原状回復工事の費用を準備する

店舗の明け渡しの際には、明け渡し日までに原状回復工事や器具の片付けなどすべてを完了させる必要があります。明け渡し日から逆算して、ゆとりあるスケジュールを考え、工事の見積もりや店舗内の片づけなどを行いましょう。

また、原状回復工事にかかる費用は、借りているオーナーの全額負担です。費用の相場は、店舗の規模、工事の範囲、物件の損耗具合によって異なります。ある程度まとまった費用が必要となるため、資金の準備はしておきましょう。

飲食店の明け渡しにかかる費用を抑えるには？

明け渡しの費用を抑えるためには、費用の大部分を占める原状回復工事にかかる費用をいかに抑えるかが重要です。複数社から見積もりを取り、金額の安い業者を選ぶようにしましょう。ただし、物件によっては貸主に施工業者を指定されている場合があるため注意が必要です。

また物件の貸主に相談・交渉すれば、スケルトン状態ではなく居抜き状態での引き渡しが可能になる場合もあります。しかし、居抜きの引き渡しの場合、状況によっては交渉が難航することも多くあります。そのような際には、居抜き売却プロである「店舗買取り.com」に相談をするのがおすすめです。

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飲食店の明け渡しや居抜き売却に関するQ＆A

・原状回復工事にかかる費用相場は？ ・明け渡しで起こりやすいトラブルはある？ ・飲食店を居抜き売却するメリット・デメリットは？ ・飲食店の居抜き売却を円滑に進めるには？

飲食店の明け渡しや居抜き売却について、他にも疑問が出た方もいるのではないでしょうか。最後に、飲食店の明け渡しや居抜き売却に関するよくある質問をQ&Aの形式で紹介します。

Q.原状回復工事にかかる費用相場は？

A. 1坪あたり19,000円以上かかります（店舗の規模や範囲による）。

原状回復にかかる費用は、店舗規模により異なりますが1坪あたり19,000円以上をみておきましょう。坪数ごとの目安の金額は以下の通りです。この他にも、不用品の処分や契約期間の残りの賃料、リース品の解約費用などがかかる場合もあります。

坪数	費用相場(一坪あたり)※
10～20坪	19,000円～
21～30坪	22,500円～
31～40坪	23,000円～
41～50坪	21,900円～
51坪以上	50,000円～

Q.明け渡しで起こりやすいトラブルはある？

A. 認識の違いが原因で起こる費用関係のトラブルがあります

借りているオーナーと物件の貸主の認識の違いがトラブルとしては多いです。認識がずれることにより、工事費用がかさんだり、不要な工事をしてしまったりするケースが発生します。工事の下見や見積もりの段階で、双方の認識にズレがないか工事業者も交えて確認をしておきましょう。

Q.飲食店を居抜き売却するメリット・デメリットは？

A. 開店費用を抑えられる反面、手続きが複雑という側面があります。

飲食店の居抜き売却は、他にも下記のメリット・デメリットがあります。居抜き売却は費用を抑えられる反面、物件の貸主との交渉など手続きに時間が必要です。居抜き売却を検討するなら、スケジュールは余裕を持って計画しましょう。

【メリット】 ・原状回復にかかる費用が削減できる ・設備や内装によっては、高額で売却できる ・閉店ギリギリまで営業を続けられる 【デメリット】 ・造作譲渡契約書など書類の手続きが複雑 ・物件の貸主の許可がなければ居抜きでの売却ができない ・特殊な内装であると、買い手がつかない

飲食店の居抜き売却についてはこちら

Q.飲食店の居抜き売却を円滑に進めるには？

A. 信頼できる業者に依頼しましょう

居抜き売却を円滑に進めるには、実績があり信頼できる業者に依頼をしましょう。実際に売却する際には、造作譲渡契約書の作成など専門的な知識が必要です。業者を利用すると、これらの知識がなくても短時間で売却を進めることができます。

明け渡しは原状回復必須！居抜き売却を検討するなら専門業者へ

明け渡しと引き渡し、立ち退きの違い、明け渡しに必要な手続きなどを解説しました。明け渡しの際は、原状回復工事が必須であることは忘れずに覚えておきましょう。

店舗から退去する場合は、明け渡し・引き渡し・立ち退きのいずれにしても多かれ少なかれ費用がかかります。もし費用を抑えて、売却や撤退を進めたいなら、居抜き売却が得意な専門業者へサポートを依頼するのがおすすめです。

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コストをできる限り抑えて、早期に店舗を売却したいオーナー様はぜひ気軽に相談をしてください。