店舗の居抜き売却で耳にする「名義書換料」とは？相場とトラブル回避の基本

店舗の撤退や閉店にあたり、内装や設備をそのまま次のテナントに引き継ぐ「居抜き売却（造作譲渡）」。スケルトン戻しの高額な工事費を回避できるため、多くのオーナー様が検討する手段です。 しかし、いざ居抜きで譲渡しようとすると、家主（大家さん）から「名義書換料」や「承諾料」という費用の支払いを求められるケースがあります。

本記事では、店舗経営者向けに名義書換料が発生する仕組みや相場、誰が支払うべきなのか、そして支払わない場合のリスクまでを分かりやすく解説します。

1. 名義書換料（承諾料）とは？なぜ発生するのか

名義書換料とは、賃貸借契約の「借り主（名義）」が変わる際、家主から承諾を得るために支払う費用のことです。実務上は「承諾料」や「名義変更料」「造作譲渡承諾料」などと呼ばれることもあります。

居抜き売却（造作譲渡）で発生する理由

賃貸借契約では、無断で店舗を第三者に又貸し（転貸）したり、借り主の権利を譲渡したりすることは固く禁じられています。 居抜き売却によって新しいテナントが入るということは、家主にとって「家賃の支払い能力はあるか」「深夜営業や騒音などのトラブルを起こさないか」といった新たなリスクを背負うことを意味します。

そのため、新しいテナントを受け入れる（承諾する）ことへの対価、あるいはリスク引き受けの条件として、名義書換料という金銭が設定される構造になっています。法律で決まった費用というよりは、家主との交渉や契約書の取り決めによって発生する費用です。

※参考：借地権付きの建物を売却する場合などでも名義書換料が発生しますが、本記事では店舗テナント（借家）に絞って解説します。

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2. 誰に・いくら払う？名義書換料の相場と算定

名義書換料に法律上の明確な基準はありません。物件の状況や家主の意向によって金額は大きく変わりますが、実務上の目安は存在します。

相場の目安

店舗の居抜き譲渡において、名義書換料の相場は以下のいずれかで算定されることが一般的です。

• 定額で設定される場合： 家賃の1ヶ月〜2ヶ月分程度
• 割合で設定される場合： 造作譲渡代金（内装・設備の売却益）の10％〜20％程度

事業用店舗は業態変更の有無などによって家主の心理的負担が変わるため、金額が変動しやすいのが特徴です。

支払うのは「今のオーナー」か「次のオーナー」か？

名義書換料の支払先は「家主」ですが、誰が負担するかに明確な決まりはありません。 基本的には、承諾をもらって利益を得る側である「現在の店舗オーナー（譲渡人）」が負担するケースが多いです。ただし、居抜き物件を安く手に入れられる「次のオーナー（譲受人）」との交渉次第で、折半にしたり、造作譲渡代金に上乗せして実質的に買い手側に負担してもらうよう調整することも可能です。

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3. 名義書換料を払わない（無断譲渡する）とどうなるか

「費用を浮かせたいから」と、名義書換料を支払わずに無断で第三者に店舗を譲ったり又貸ししたりするのは大変危険です。以下のような重大なリスクに直結します。

居抜き売却（造作譲渡）が白紙になる

名義書換料は「承諾の条件」であることが多いため、支払わなければ承諾書が発行されません。結果として次のテナントへ物件を引き継ぐことができず、売買契約が破綻してしまいます。買い手から違約金や損害賠償を請求される恐れもあります。

契約解除と強制的な原状回復（スケルトン戻し）

家主に無断で別の人間が店舗を運営していることが発覚した場合、重大な契約違反として賃貸借契約を即刻解除されるリスクが高いです。 強制退去となるだけでなく、本来回避したかった数百万単位の原状回復工事（スケルトン戻し）を全額自己負担で行う義務が発生してしまいます。

4. 契約書・領収書・税務の注意点

トラブルを防ぐため、手続きを進める際は以下のポイントを書面でしっかり残すことが重要です。

• 書面化の徹底： 口頭での「承諾した」は言った・言わないのトラブルになります。必ず「名義書換料の金額」「支払時期」「譲渡が不成立になった場合の返金有無」を明記した覚書や承諾書を交わしましょう。
• 消費税の課税関係： 事業用店舗に関する名義書換料（承諾料）は、原則として消費税の課税対象となります。領収書をもらう際は、税込・税抜の記載やインボイス対応の有無を確認してください。

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