【飲食店向け】居抜きとスケルトンの違いはどこ？物件をお得に売却！

飲食店を閉店・移転する際、避けては通れないのが「物件をどうやって返すか」という問題です。選択肢は大きく分けて「居抜き売却」と「スケルトン渡し」の2つ。

この選択一つで、手元に残る現金が数百万円単位で変わることも珍しくありません。本記事では、2024年最新の市場データと当社「店舗買取り.com」の成約実績をもとに、それぞれの違いやメリット・デメリットを徹底解説します。

この記事でわかること

・居抜きとスケルトンの定義と設備内容の具体的な違い
・開業・閉店時における費用相場とスケジュールの差
・業種別（飲食店・サロン等）に最適な物件タイプの選び方
・退去コストを最小限に抑え、利益を最大化して売却するコツ

物件選びでよくある失敗パターン

物件選びや退去方法の判断を誤ると、以下のようなトラブルに繋がります。

・居抜きで借りたが、設備が古すぎて結局すべて買い替えることになった（余計な撤去費用が発生）
・スケルトンで返そうとしたら、原状回復工事費が予想の2倍かかり、保証金がゼロになった
・居抜き売却を狙いすぎて退去期限が迫り、足元を見られて安値で買い叩かれた

これらのリスクを回避するために、まずは「居抜き」と「スケルトン」の正体を正確に把握しましょう。

居抜きとスケルトンの違い

飲食店物件における「居抜き」と「スケルトン」の決定的な違いは、「内装・設備が残っているか、骨組みだけか」という点にあります。

居抜きとは

居抜きとは、厨房機器や什器・備品・内装などがそのまま残されている状態の物件を指します。飲食店の運営に必要な設備が基本的に備わっているため、看板を変えれば契約後すぐにでも営業ができる状態の物件です。現オーナーから新しいオーナーに引き継ぐ設備の種類は、物件により異なります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。

居抜き物件に含まれる設備・造作の具体例
・厨房設備： コンロ、シンロ、冷蔵庫、製氷機、フライヤー、食洗機
・内装・什器： 壁紙、照明、カウンター、テーブル、椅子、棚
・インフラ： 業務用エアコン、ダクト（排気系）、グリストラップ（排水系）

【居抜き物件はこんな人におすすめ！】

閉店時	開業時
・閉店後の退去費用を抑えたい方 ・閉店間際まで営業を続けたい方	・初期費用を抑えて開業したい方 ・工事などにかかる時間を抑えて、すぐに飲食店を開業したい方

スケルトン物件とは

スケルトン物件とは、内装や設備をすべて取り払い、建物の骨組みだけを残した状態の物件。スケルトン状態に戻すために、現オーナーは原則「原状回復工事」の実施が必要です。

また、スケルトン物件で飲食店を開業する場合、厨房機器やテーブルや椅子だけではなく、飲食店の形態によっては排気ダクトなどの設置も新しいオーナー自ら行う必要があります。

スケルトン状態の具体的なイメージ
・床：コンクリートの基礎が見えている
・壁・天井：下地がむき出し、またはコンクリート
・設備：給排水の配管やガス管の「口」が来ているだけ

【スケルトン物件はこんな人におすすめ！】

飲食店の閉店時	飲食店の開業時
・業種や業態にこだわらずに後続テナントを探したい方	・内装や厨房機器にこだわりたい方 ・最新機器を導入して、メンテナンス費用などランニングコストを抑えたい方

費用・期間・自由度で比較する居抜きとスケルトン

出店・退去の判断軸となる4つの要素で比較します。

比較項目	居抜き物件	スケルトン物件
初期費用（出店）	低（数百万円〜） ※造作譲渡料が必要	高（1,000万円〜） ※ゼロから工事
工事期間	短（2週間〜1ヶ月）	長（3ヶ月〜半年以上）
デザイン自由度	低（既存の配管に縛られる）	高（自由自在）
退去コスト	極小（売却できればプラス）	大（1坪あたり5〜10万円の解体費）

初期費用の違い

当社の調査（2023年度実績）では、15坪程度の飲食店を開業する場合、スケルトンからの工事費は平均1,200万円〜1,500万円ですが、居抜きであれば300万円〜600万円（造作譲渡料含む）に収まるケースが約7割を占めています。

工事期間とオープンまでのスケジュールの違い

スケルトンは設計に1ヶ月、工事に2ヶ月、各種検査に数週間かかりますが、居抜きは清掃と一部の壁紙張替え程度であれば、契約から2週間程度でのオープンが可能です。

ランニングコスト・将来の原状回復費用への影響

居抜きは中古設備を引き継ぐため、導入後の故障リスク（メンテナンス費）がスケルトンより高くなる傾向があります。一方、スケルトンは新品を導入するため初期故障は少ないですが、退去時には再び「スケルトンに戻す」高額な解体費用が発生します。

業種別に見る物件タイプの選び方

業種によって、居抜き・スケルトンのどちらを選ぶべきかの定石があります。

・飲食店の場合： 厨房・排気・排水の設備費用が最も高額なため、「居抜き」の恩恵が最大になります。
・美容室・サロンの場合： 水回りの位置が重要ですが、デザイン性を重視して「スケルトン」から作るケースも多いです。ただし、シャンプー台の配管がある居抜きは希少価値が高いです。
・クリニック・治療院の場合： 保健所の検査基準が厳しいため、レイアウト変更が難しい居抜きよりも、「スケルトン」からの設計が好まれる傾向にあります。

居抜き物件を選ぶときの契約・設備のチェックポイント

居抜き物件は「お得」ですが、トラブルも隣り合わせです。以下の4点を必ず確認しましょう。

1. 原状回復義務の内容を確認する： 自分が退去する際、居抜きで返せるのか、スケルトンに戻さなければならないのか、賃貸借契約書を要確認。
2.造作譲渡契約と金額の妥当性を確認する： 提示された数百万円の価値が本当にあるのか、プロの査定を受けましょう。
3.設備の状態・残存耐用年数をチェックする： 冷蔵庫のコンプレッサーの異音、ダクトの油汚れなど、目に見えない部分にリスクが潜んでいます。
4.前テナントの評判を確認する： 「まずい」「接客が悪い」といった悪いイメージが付いている物件は、居抜きだとイメージを払拭しにくい場合があります。

飲食店の居抜き売却の方法とは？店舗を売却するメリットや実際の流れを解説!

スケルトン物件を選ぶときの契約・工事の注意点

1.設備容量の確認： 古いビルだと「電気のアンペア数が足りない」「ガス管が細い」といった問題が起き、増設工事で追加費用が発生することがあります。
2.消防・保健所の適合： ゼロから作る分、防火区画や厨房の防水など、最新の法令に適合させるためのコストをあらかじめ見積もる必要があります。

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居抜き売却でできるだけ高く売るコツとは？

・店の内外や設備などをしっかり清掃しておく ・物件ならではのアピールポイントを用意する ・複数の居抜き売却専門業者に相談する

居抜き売却はスケルトン渡しと比べて、退去費用の負担を軽減できる大きなメリットがあります。事前の工夫次第で、店舗価値を上げることも可能です。

店の内外をきれいに清掃し、清潔感を出すことで好印象を与えられます。また駅からの立地や、訪れる人の客層などお店の周辺情報でアピールできるポイントを洗い出しておくのもおすすめです。

業者を通して居抜き売却を行う場合は、いくつかの専門業者を比較し、納得できる1社に絞って依頼するのが最適。複数の業者に依頼すると、情報が広く出回り、居抜き店舗の価値を下げることにもつながります。

飲食店の店舗売却・買取り実例はこちら

飲食店舗の居抜き売却なら！「店舗買取り.com」

【店舗買取り.comがおすすめの理由】 ・業界初「売却手数料0円」で利用できる ・テナント貸主と直接交渉して負担を軽減できる ・オーナー様の希望に合わせた売却先を見つけてくれる

飲食店の居抜き売却を検討するなら、実績豊富な「店舗買取り.com」の利用がおすすめ。経営が厳しく、できる限り早期に高価格で店舗を売却したいオーナーの力強い味方です。売却手数料が0円で利用できるだけでなく、「原状回復義務」など、閉店時に必要な申請や手続きを、テナント貸主と直接やりとりして交渉してくれます。さらに、居抜き物件の売却に必要な「造作譲渡契約書」を作成してくれるのもおすすめのポイントです。

また、「居抜き店舗.com」も運営しており、売却先をスムーズに見つけられる強みも持っています。

居抜き・スケルトンに関するよくある質問

・居抜き物件とスケルトン物件それぞれの費用は？ ・居抜き物件とスケルトン物件の注意点は？ ・飲食店を閉店するときはどちらがおすすめ？

最後に、居抜きやスケルトンに関するよくある質問をQ&Aの形式で解説します。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件それぞれの費用は？

A.　取得費用は、居抜き物件で約300万円、スケルトン物件で約1,000万円～1,200万円程度です。

物件を取得する費用は、立地や規模により大きく異なります。居抜き物件の場合、小規模店舗でも保証金や前家賃などを求められるため、少なくとも総額で300万程度。スケルトン物件なら、デザイン・工事費などで1,000万円～1,200万円は必要です。この金額はあくまで概算で、都心部の店舗だと2〜3倍の費用がかかることも珍しくありません。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件の注意点は？

A.　居抜き物件：造作譲渡など認識の違いによるトラブルが発生する可能性がある スケルトン物件：閉店時に原状回復工事が必要

居抜き売却の場合、次のオーナーに引き継ぐ造作譲渡の内容・範囲を明確にしないと、後々にトラブルが発生する可能性があります。たとえば、「支払いが残っているリース品を引き継いでしまった」「譲渡した設備に不具合が生じ、修理費用の負担で揉めてしまった」などです。トラブルを招かないためにも、引き継ぐ内容・範囲を明確にし、設備の状態や動作確認を徹底しましょう。

また、スケルトン渡しの場合は、閉店時に原状回復工事を求められます。費用はオーナー負担となるため、資金が底をつく前に閉店のスケジュールなどを検討しておきましょう。

居抜き物件で起こりやすいトラブルとは？円滑に売却するコツはこちら

Q. 飲食店を閉店するときはどちらがおすすめ？

A.　費用を抑えて閉店したいなら、居抜き売却がおすすめです。

閉店をする場合、閉店時の費用を最小限に抑えられる居抜き物件での売却がおすすめです。スケルトン渡しと比べて、退去時にかかる費用を各段に抑えられます。

また、開店したい場合であっても、可能な限り初期費用を抑えたいなら、居抜き物件の利用がおすすめ。厨房機器など必要なものが揃っているので、短期間での開店も実現可能です。

コストを抑えた開店や閉店を行うなら「居抜き」がおすすめ

居抜きとスケルトンの違いについて解説しました。費用を抑えた飲食店の開店や閉店を行いたいなら、ぜひ居抜き物件を活用してみてください。

「自分の店はいくらで売れる？」「居抜きで返せるか相談したい」というオーナー様は、まずは無料相談をご利用ください。早期動くことが、高値売却への一番の近道です。