現状復帰とは?原状復帰・原状回復との違いや工事の範囲・費用を解説

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現状復帰とは、どのような状態を指すのでしょうか?原状復帰・原状回復との違いを始め、原状回復工事が必要となるケースやトラブル、対策方法などについて紹介します。また、気になる飲食店が閉店する際の原状回復工事の費用目安や、費用負担を軽減する方法も解説しているのでぜひ参考にしてください。

「現状復帰」とは?「原状復帰」「原状回復」との違い

意味使われるシーン使用業界
現状復帰「現在の状態」に復帰させること
原状復帰「もとの状態」に復帰させること復帰工事を行う建設業者間建設
原状回復「もとの状態」に戻すこと賃貸のオフィスや住宅の賃貸契約時不動産

「現状」は現在の状況、「原状」はもとの状況を意味します。また、「復帰」と「回復」はどちらも「もとの状態に戻る・戻す」を意味する言葉です。

よって、「現状復帰」と「原状復帰・原状回復」では、「どの状態まで戻す・戻るか」という時間軸が異なります。また、「原状復帰」は建設用語、「原状回復」は法律用語という違いはあるものの、どちらも意味は同じです。

現状復帰とは

現状復帰とは、文字通りの意味で捉えると「現在の状態に戻すこと」を指します。「現状=現在の状態」を意味するためです。

原状復帰とは

原状復帰とは、賃貸物件の退去時に入居時の状態に戻すことを指し、建設用語として使われています。そのため建設関係に関わる人が多く使います。「原状回復」と同じ意味ではあるものの、原状復帰はもとの状態に戻す行為そのものを指す場合が多いです。

原状回復とは

原状回復とは、賃貸物件の退去時に入居時の状態に戻すことで、法律用語として用いられています。建設用語として用いられる「原状復帰」と同じ意味であるものの、一般的に賃借契約書では、法律用語である「原状回復」が多く使われます。

賃貸借契約書の「現状復帰」は基本的に誤り

現状原状
現在の状態もとの状態

物件の賃貸借契約書において、まれに「現状復帰」や「現状回復」と記されている場合があります。しかし、物件から退去する際は、「入居時の状態=もとの状態」に戻すことが基本です。

「現状=現在の状態」を指すため、文字通りの意味で考えると正しい日本語ではないとわかります。賃貸借契約書に「現状復帰」や「現状回復」と書かれていても、変換ミスなどで誤って記載されているケースがほとんどです。基本的に、「原状回復」を意味すると覚えておきましょう。

飲食店を撤退するときの原状回復について詳しくはこちら

原状回復工事が必要な ケース

物件の借主が、賃貸の契約終了時に入居前の状態に戻す工事を「原状回復工事」といいます。 一般的な賃貸借契約では、借主は契約終了後に物件を原状回復して明け渡さならければいけません。

原状回復工事を行う範囲は、賃貸契約の内容によって異なるため注意が必要です。そこで、原状回復工事が必要なケースについて紹介します。

個人が住居として入居する場合

個人が入居していた場合、日焼けによる壁・床の変色や家具の重みでできたへこみなど、経年劣化が原因でできた傷みや汚れは、借主への費用負担は発生しません。

しかし、清掃の怠りでできたシミや汚れ、喫煙による変色など、借主に原因がある場合の過失や故意の損傷は、契約終了後に借主が費用を負担する場合があります。その際の原状回復工事の費用は、基本的には入居時に払った敷金から賄う場合が多いです。

オフィスや店舗として利用する場合

店舗として利用した物件の原状回復は、基本的にすべて借主が自己負担で行います。とくに、飲食店などでは水回りの工事が必要な場合が多く、費用が高額になりやすいため注意が必要です。店舗として使用した場合、内装、外装の解体、厨房設備などの撤去や廃棄物の処理もします。基本的な原状回復工事の範囲は以下の通りです。

【原状回復工事の主な内容】
・内装、外装の解体、撤去
・厨房設備、管理設備等の撤去
・電気系統、水回り設備の撤去
・天井、床、クロスの塗装、張替え
・経年劣化、損耗箇所の修復、クリーニング
・廃棄物の処理

【飲食店向け】原状回復工事の目安費用

原状回復工事の費用は、飲食店舗の坪数や物件の状態などさまざまな要素で変わります。

原状回復工事の費用は、飲食店によって大きく異なります。店舗の坪数やその物件の立地、摩耗の状況など、さまざまな要素が関わってくるためです。

一般的に原状回復工事の費用は、坪数によって決められます。10〜20坪で19,000円〜、31〜40坪で23,000円〜がおよその目安です。

原状回復の費用相場についてはこちら

原状回復工事にありがちなトラブルと対策

・工事の範囲が不明瞭で費用がかさむ
・施工業者の下請けが続き重層状態になる
・スケジュール管理が甘く適切な判断ができない

原状回復工事の際には、工事の範囲が不明瞭であるなどの理由から、トラブルが発生することもあります。ありがちなトラブルについて知っておき、事前に対策しましょう。

工事範囲を明確に定義する

原状回復工事の範囲が明確でないと、本来自分が工事する必要がない部分まで対応し、費用が高くなってしまう場合があります。通常損耗も原状回復工事として計算された、共有部分の現状復帰工事も加えられた、などのケースも。

さらに、範囲が不明確なために現地確認が実施されず、間取りや面積などの情報から費用を計算される可能性もあります。

まずは、契約書類や法令をもとにどこまでが工事範囲なのかを明確にしましょう。そのためには、原状回復工事について知識や理解を深める意識も大切。見極めは難しいため、専門家への依頼するのがおすすめです。

【トラブルを防ぐポイント】
・工事範囲を明確にする
・原状回復工事について、知識を深める

施工業者の下請けが続き重層状態になる

施工業者の下請けが続いて重層状態になる場合も、費用が高額になる可能性があります。重層とは、工事を引き受けた建設会社Aが別の会社Bへ下請けに出し、さらにB社がC社に依頼するといった状態です。重層して業者が増えた分だけ手数料が発生し、相場よりも高い金額を請求されることもあります。しかし、重層になっているかどうかを見抜くのは難しいのが現状です。

そのため、CM(コンストラクション・マネジメント)方式を取り入れることをおすすめします。CM方式とは専門家が賃借人の視点に立って、工事価格の交渉や施工監理費用を見直していくことです。この方式を取り入れると、発注の過程や経費が分かりやすくなり、費用の無駄を減らせるでしょう。

【トラブルを防ぐポイント】
・CM方式を取り入れる

スケジュール管理が甘く適切な判断ができない

スケジュールの見積もりが甘いために、原状回復工事について適切な判断ができないパターンもあるでしょう。中には、工事を依頼した会社からの見積もりがなかなか出ず、判断するための時間が削られてしまうケースもあるようです。

飲食店を閉店する場合、原状回復工事を行うまでに店舗の閉店や各種書類・届出などの手続き、従業員のケアなどやることは山積み。物件の明け渡し期日から逆算し、ゆとりを持ったスケジュール管理を行って、運用していきましょう。

【トラブルを防ぐポイント】
・ゆとりを持ったスケジュール管理を行う
・原状回復工事以外の対応を含めてスケジュールを考える

原状回復工事の費用負担を軽減するには?

原状回復にかかる工事費用は店舗の状況によるものの、カフェでも1坪あたり10万円程度といわれています。費用負担を軽減するために、内外装や設備を残しそのまま店舗を売却する居抜き売却という方法があります。

居抜き売却とは

居抜き売却とは、「看板を変更すれば明日からでも別の飲食店をオープンできる状態」で、店舗を次のオーナーへ売却すること。居抜きで売却すると、原状回復工事をする必要がないため、工事費用や手間の軽減が可能です。

居抜き売却には、造作譲渡と現状引き渡しの2つ方法があります。

造作譲渡造作(内装や設備など)を譲る、または譲り受ける契約のこと
現状引き渡し物件の瑕疵(欠陥)を修繕せずに売買すること

通常、「居抜き」という場合には、現状引き渡しのことを指します。現状引き渡しでは、物件の瑕疵を修繕せずに売却ができるため、費用を大幅な軽減が可能。閉店直前まで店舗を営業できる点も大きなメリットです。

造作譲渡の場合には、内装や設備などを譲ることで造作買取金が受け取れる可能性もあります。店舗を空室にする費用がかからない上、追加で利益が得られる可能性もあるでしょう。

飲食店の居抜き売却の方法とは?店舗を売却するメリットや実際の流れはこちら

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原状回復工事に関するQ&A

Q.原状回復工事はどこに頼めばいい?

A. 建設会社、工務店、専門工事業者、職人などです。

建設会社や工務店によっては引き受けてくれるところがあります。しかし、この場合、下請け業者に外注することが多いため、費用が高くなる可能性も。専門工事業者や職人などへの依頼の場合には費用は安くなりやすいものの、工事内容ごとに分けての発注が必要で、現場管理の手間が発生します。原状回復工事専門への依頼するのがおすすめです。

Q.民間の賃貸と店舗・オフィス賃貸の原状回復の違い は?

A. 経年変化を考慮するかどうかです。

個人で借りた場合と、店舗やオフィスで借りた場合の原状回復の大きな違いは、経年劣化を考慮するかしないかです。経年劣化とは、時間の経過とともに発生した避けられない老朽化を意味します。

個人の場合は、賃貸契約時に特別な条項を結ばなければ、経年劣化の負担は不要ですが、飲食店や法人の場合は、入居した時点の状態に戻すことが原則です。賃貸契約書の内容から、どこまでが原状回復の範囲であるか、事前によく確認しましょう。

Q.原状回復工事にかかる期間はどのくらい?

A. 1週間~1カ月程度です。

原状回復工事にかかる期間は、小規模で工事内容が少なければ1週間程度です。100坪以内の一般的な工数なら、2週間~1カ月程度見積もっておいた方がよいでしょう。100坪以上や、小規模でも設備が多い場合には1カ月以上かかることもあります。現地調査を早いうちに行い、期間を把握してから依頼すると安心でしょう。

原状回復工事について知識を深めましょう

「現状復帰」「原状復帰」「原状回復」は、似ているため混同してしまいがち。物件の賃貸借契約においては、「原状回復」が使われることが基本です。意味について理解を深めておくとよいでしょう。

また、店舗を売却する際にネックになるのが、原状回復工事の費用負担です。わからないまま進めてしまうと、費用が大きく膨らんでしまいます。事前にトラブルになりやすいケースや対策方法を押さえ、原状回復工事が必要のない居抜き売却も検討するとよいでしょう。

「店舗買取り.com」は、飲食店舗の売却・撤退・閉店などを一貫してサポート。居抜き売却にも豊富な実績を持ち、業界初の「売却手数料0円」で、飲食店経営者様のお悩みに寄り添います。飲食店の経営でお悩みの方や、コストをできる限り抑えて早期に店舗を売却したいオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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