【飲食店向け】居抜きとスケルトンの違いはどこ？物件をお得に売却！

飲食店の店舗を売却する際は、スケルトン売却や居抜き売却といった手段があります。選択1つで、店舗閉店に関わる費用の大幅な削減が可能です。本記事では、居抜き物件とスケルトン物件の違いと、それぞれの方法で売却する際のメリット・デメリットをご紹介。賢く居抜き売却するコツも解説しますので、ぜひ最後までチェックしてください。

居抜きとスケルトンの違い

飲食店用の物件を売却するときの状態には、「居抜き」と「スケルトン」の大きく2つの選択肢があります。どちらの状態で売却するかによって、飲食店を閉店する際にかかる退去費用に大きな違いが。また、飲食店を開店する際にも、必要な開店費用が異なります。それぞれの特徴や違いを理解して損のないようにしましょう。

居抜きとは

居抜きとは、厨房機器や什器・備品・内装などがそのまま残されている状態の物件を指します。飲食店の運営に必要な設備が基本的に備わっているため、看板を変えれば契約後すぐにでも営業ができる状態の物件です。現オーナーから新しいオーナーに引き継ぐ設備の種類は、物件により異なります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。

【居抜き物件はこんな人におすすめ！】

飲食店の閉店時	飲食店の開業時
・閉店後の退去費用を抑えたい方 ・閉店間際まで営業を続けたい方	・初期費用を抑えて開業したい方 ・工事などにかかる時間を抑えて、すぐに飲食店を開業したい方

スケルトン物件とは

スケルトン物件とは、内装や設備をすべて取り払い、建物の骨組みだけを残した状態の物件。スケルトン状態に戻すために、現オーナーは原則「原状回復工事」の実施が必要です。

また、スケルトン物件で飲食店を開業する場合、厨房機器やテーブルや椅子だけではなく、飲食店の形態によっては排気ダクトなどの設置も新しいオーナー自ら行う必要があります。

【スケルトン物件はこんな人におすすめ！】

飲食店の閉店時	飲食店の開業時
・業種や業態にこだわらずに後続テナントを探したい方	・内装や厨房機器にこだわりたい方 ・最新機器を導入して、メンテナンス費用などランニングコストを抑えたい方

居抜きのメリット・デメリット

物件の内装や設備をそのままの状態で売ることを「居抜き売却」といいます。ここでは居抜き売却における、メリットとデメリットを解説。契約前にしっかりと把握しておきましょう。

居抜き売却のメリット

・売却時にコストカットが見込める ・追加で利益を得られる可能性がある ・閉店直前まで店舗営業ができる

居抜き売却であれば、通常の店舗売却時に行う原状回復工事は不要です。工事費用の削減や工期の短縮ができるため、閉店直前まで営業できます。営業をできる限り継続することで、収益を確保したり、空家賃の支払いも最小限に抑えたりメリットが多いでしょう。

また、次の借主と造作(内装や設備など)譲渡の契約ができれば、造作譲渡料の受け取りも可能です。

居抜き売却のデメリット

・赤字営業が長引く可能性がある ・閉店計画を早めに知られる可能性がある ・設備の管理を徹底する必要がある ・基本的に同じ業態の借主を探す必要がある

居抜き売却では店舗の譲渡先を早期に見つけるために、閉店前に告知を行う場合があります。そのため、意図しないところで閉店情報が漏れる可能性も。事前に閉店情報が知られることで、従業員の士気の低下や集客への影響があることを考慮しましょう。

また、内装や設備の状態が悪いと、修繕費が追加でかかる場合がある点に注意が必要です。基本的に引き渡し先は同じ業態の貸主である、業態によっては次の借主を探すのに苦労することもあります。

飲食店の居抜き売却の方法とは？店舗を売却するメリットや実際の流れを解説!

スケルトンのメリット・デメリット

借主が、物件をスケルトン状態(＝物件を借りたときと同じ状態)にして貸主に返却することを「スケルトン渡し」といいます。飲食店舗を閉める際、借主は基本的にスケルトン状態に戻す原状回復工事が必要です。原状回復工事は引き渡し日にまでに完了しなければなりません。

ここでは、そんな気になるスケルトン渡しをする場合のメリット・デメリットについて解説します。

スケルトン渡しのメリット

・業種業態にこだわらず後継テナントを誘致できる

スケルトン渡しでは店舗を空の状態に戻すため、後継のテナントを探すときに業種・業態の制限を受けることなく、比較的自由に打診する相手を選べます。新しいオーナーも自由に内装の設計などができるため、居抜き物件に比べてよい印象を持ってもらえる場合もあるでしょう。

早期に後継のテナントを見つけられれば、交渉次第で解約時に発生する違約金などのペナルティーを最小限にすることも可能です。

スケルトン渡しのデメリット

・退去コストが発生する ・空家賃が発生する ・引き渡し日までに工事を完了させる必要がある

スケルトン状態に戻すために、原状回復工事は必須。工事にかかる費用は借主負担のため、資金の準備も必要です。工事には日数もかかるため、明け渡し日までに余裕をもったスケジュールを立てる必要があります。

工事期間中は飲食店の営業はしないものの、実際に物件契約を解除する日まで「空家賃」が発生することを念頭に置いておきましょう。万が一工期が延長し、引き渡し日までに完了しないと違約金などの追加料金を支払う必要もあります。

飲食店の「スケルトン渡し」とは？原状回復との違いや賃貸契約書の見方なども解説

居抜き売却でできるだけ高く売るコツとは？

・店の内外や設備などをしっかり清掃しておく ・物件ならではのアピールポイントを用意する ・複数の居抜き売却専門業者に相談する

居抜き売却はスケルトン渡しと比べて、退去費用の負担を軽減できる大きなメリットがあります。事前の工夫次第で、店舗価値を上げることも可能です。

店の内外をきれいに清掃し、清潔感を出すことで好印象を与えられます。また駅からの立地や、訪れる人の客層などお店の周辺情報でアピールできるポイントを洗い出しておくのもおすすめです。

業者を通して居抜き売却を行う場合は、いくつかの専門業者を比較し、納得できる1社に絞って依頼するのが最適。複数の業者に依頼すると、情報が広く出回り、居抜き店舗の価値を下げることにもつながります。

【飲食店オーナー必見！】居抜き物件の売却事例 3選

居抜き売却のメリットやデメリットなどが理解できたところで、「店舗買取り.com」を利用して売却を成功させた3つの事例を紹介します。これから売却を検討されている方は、参考にしてみてください。

わずか10日間で売却！短期間の売却にとても満足です

渋谷区の居酒屋　居酒屋／元経営者 売却金額：300万円 いろいろな会社に相談したけれどなかなか決まらず、維持費も大変なのにイライラしていました。御社は積極的に営業してくれて、内見に来てだめになっても、すぐ次の希望者を紹介してくれました。とても満足しています。

650万円で売却！できるだけ高く売ることができました

渋谷区の焼肉屋　焼肉屋／元経営者 売却金額：650万円 1年程度で店舗売却をしたので、設備や内装も新しく、できるだけ高く売りたいと相談したところ、依頼からわずか14日間で650万円と、満点で答えていただきました。細かく連絡をくれたので安心感がありました。もっと早く相談すればよかったです！

依頼してよかった！粘り強く売却先を探してくれました

相模原市のラーメン屋　ラーメン屋／元経営者 売却金額：200万円 店舗が相模原市と、都心から離れた場所だったので売れるか心配もありましたが、営業の方に居抜きの成約率が90％以上ということで、信頼してお願いしました。なかなか大変だったようですが、粘り強く探して頂き、無事売却できました。

他にもたくさん！飲食店の店舗売却・買取り実例はこちら

飲食店舗の居抜き売却なら！「店舗買取り.com」

【店舗買取り.comがおすすめの理由】 ・業界初「売却手数料0円」で利用できる ・テナント貸主と直接交渉して負担を軽減できる ・オーナー様の希望に合わせた売却先を見つけてくれる

飲食店の居抜き売却を検討するなら、実績豊富な「店舗買取り.com」の利用がおすすめ。経営が厳しく、できる限り早期に高価格で店舗を売却したいオーナーの力強い味方です。売却手数料が0円で利用できるだけでなく、「原状回復義務」など、閉店時に必要な申請や手続きを、テナント貸主と直接やりとりして交渉してくれます。さらに、居抜き物件の売却に必要な「造作譲渡契約書」を作成してくれるのもおすすめのポイントです。

また、「居抜き店舗.com」も運営しており、売却先をスムーズに見つけられる強みも持っています。

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居抜き・スケルトンに関するよくある質問

・居抜き物件とスケルトン物件それぞれの費用は？ ・居抜き物件とスケルトン物件の注意点は？ ・飲食店を閉店するときはどちらがおすすめ？

最後に、居抜きやスケルトンに関するよくある質問をQ&Aの形式で解説します。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件それぞれの費用は？

A.　取得費用は、居抜き物件で約300万円、スケルトン物件で約1,000万円～1,200万円程度です。

物件を取得する費用は、立地や規模により大きく異なります。居抜き物件の場合、小規模店舗でも保証金や前家賃などを求められるため、少なくとも総額で300万程度。スケルトン物件なら、デザイン・工事費などで1,000万円～1,200万円は必要です。この金額はあくまで概算で、都心部の店舗だと2〜3倍の費用がかかることも珍しくありません。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件の注意点は？

A.　居抜き物件：造作譲渡など認識の違いによるトラブルが発生する可能性がある スケルトン物件：閉店時に原状回復工事が必要

居抜き売却の場合、次のオーナーに引き継ぐ造作譲渡の内容・範囲を明確にしないと、後々にトラブルが発生する可能性があります。たとえば、「支払いが残っているリース品を引き継いでしまった」「譲渡した設備に不具合が生じ、修理費用の負担で揉めてしまった」などです。トラブルを招かないためにも、引き継ぐ内容・範囲を明確にし、設備の状態や動作確認を徹底しましょう。

また、スケルトン渡しの場合は、閉店時に原状回復工事を求められます。費用はオーナー負担となるため、資金が底をつく前に閉店のスケジュールなどを検討しておきましょう。

居抜き物件で起こりやすいトラブルとは？円滑に売却するコツはこちら

Q. 飲食店を閉店するときはどちらがおすすめ？

A.　費用を抑えて閉店したいなら、居抜き売却がおすすめです。

閉店をする場合、閉店時の費用を最小限に抑えられる居抜き物件での売却がおすすめです。スケルトン渡しと比べて、退去時にかかる費用を各段に抑えられます。

また、開店したい場合であっても、可能な限り初期費用を抑えたいなら、居抜き物件の利用がおすすめ。厨房機器など必要なものが揃っているので、短期間での開店も実現可能です。

コストを抑えた開店や閉店を行うなら「居抜き」がおすすめ

居抜きとスケルトンの違いについて解説しました。費用を抑えた飲食店の開店や閉店を行いたいなら、ぜひ居抜き物件を活用してみてください。

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